*

sunnudagur, 9. ágúst 2020
Innlent 5. júlí 2020 12:02

Yfir 40% fækkun fokheldra íbúða

Þrátt fyrir eina mestu niðursveiflu á síðustu 100 árum, þá hefur raunverð íbúðarhúsnæðis ekki lækkað.

Sigurður Gunnarsson
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka Iðnaðarins
Haraldur Guðjónsson

Töluverður samdráttur er á íbúðum á fyrstu byggingarstigum sem getur leitt til skorts á íbúðum á næstu árum. „Það verði þá tilefni til þess að þrýsta verði upp,“ segir Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka Iðnaðarins (SI). Hann telur einnig að þéttingarstefna í borginni valdi markaðsbresti sem leiði til minna framboðs á hagkvæmum ódýrum íbúðum.

Um 5.400 íbúðir voru í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og nágrannasveitarfélögum samkvæmt vortalningu Samtaka Iðnaðarins (SI) sem birtist í mars síðastliðnum, en það er 11% samdráttur frá fyrra ári. Samdrátturinn er enn meiri eða um 42% ef horft er til íbúða á fyrstu byggingarstigum, þ.e. að fokheldu.

SI spáir því að 2.107 byggingar verði fullgerðar í lok ársins en í spá samtakanna í fyrra var búist við 3.000 íbúðum myndu klárast á þessu ári. Talning SI fór fram rétt áður en kórónuveiran hafði náð mikilli fótfestu og því gæti samdrátturinn orðið enn meiri, að sögn Ingólfs.

„Staða heimilanna hefur versnað síðan þá, sérstaklega með tilliti til aukins atvinnuleysis. Algert hrun hefur verið í fjölda ferðamanna. Þetta hefur áhrif á eftirspurnarhlið markaðarins. Reiknað er með 9-10% samdrætti á landsframleiðslu sem hefur áhrif á byggingamarkaðinn. Gengi krónunnar hefur gefið eftir og innflutt efni til íbúðabygginga hækkað af þeim sökum en það er umtalsverður hluti byggingakostnaðar. Allt þetta hefur áhrif á framboð íbúða og við erum því að sjá fyrir okkur enn meiri samdrátt en spá okkar gerði ráð fyrir.“

Ingólfur segir að byggingamarkaðurinn sé seinn að bregðast við en menn klári þau verk sem eru í gangi. Hann kveðst þó áhyggjufullur yfir samdrætti á fyrstu framkvæmdarstigum, vaxandi samdrætti í sölu á sementi og steypustyrktarjárni og auknum verkefnaskorti hjá arkitektum.

Í nýrri könnun Samtaka arkitektastofa kemur fram að dregið hefur úr eftirspurn hjá 87% arkitektastofa vegna faraldursins. Um 75% þeirra gera ráð fyrir að lausafjárstaða verði erfið á næstunni og um 29% segja að það muni vega að rekstrargrundvelli þeirra.

„Þegar við sjáum mikla niðursveiflu á þessum markaði þá birtist það í skorti á fullbyggðum íbúðum á næsta eða þarnæsta ári. Það verði þá tilefni til þess að þrýsta verði upp.“

Raunverð íbúða nær óbreytt

Ingólfur segir að þessi niðursveifla sé sérstök vegna vaxtalækkana sem hafa haldið eftirspurninni og verði uppi.

„Við höfum lagt áherslu á að þessari djúpu niðursveiflu sé mætt með lækkun stýrivaxta og ekki síst að sú lækkun skili sér í bættum vaxtakjörum til hagsbóta fyrir heimilin og fyrirtækin í landinu. Miklu skiptir að bætt vaxtakjör skili sér inn á húsnæðismarkaðinn og aðstoði heimilin þannig að fjármagna þann stóra þátt í sínum útgjöldum.“

Þrátt fyrir að bótakerfið sem aðstoði fólk sem nú er án atvinnu sé mjög mikilvægt þá telur hann langtímalausnir í efnahagsmálum felast í því að skapa störf og koma fólki þannig aftur í vinnu.

Að sögn Ingólfs var ríkissjóður í góðri stöðu þegar faraldurinn skall á og hafði ríkið því svigrúm til að örva hagkerfið með hallarekstri sem skapi viðspyrnu, til að mynda með því að létta álögum af fyrirtækjum, auka innviðaframkvæmdir og auka hvata til nýsköpunar. Einnig þarf menntakerfið að vera í stakk búið að hjálpa í því að takast á við þessar miklu breytingar. Hann segir að þetta sé gríðarlega mikilvægt fyrir hagkerfið, bæði fyrir heimili og fyrirtæki.

Ingólfur bendir á að það sé sérstakt við núverandi niðursveiflu, sem gæti orðið sú mesta í 100 ár, að raunverð íbúðarhúsnæðis hafi ekki lækkað. Sögulega hefur verðbólga aukist í niðursveiflum sem rýrir verðgildi íbúða og samhliða hafa viðskipti á íbúðamarkaði farið í frost.

„Við höfum ekki séð þetta núna sem er óvanalegt. Þetta er í sjálfu sér mjög jákvætt þar sem þetta ver eignastöðu heimilanna en heimilin eru með stærstan hluta af sparnaði sínum bundinn í húsnæði. Ástæðan er að einhverju leyti sú að okkur hefur tekist að halda verðstöðugleika. Verðbólgan og verðbólguvæntingar hafa verið við markmið Seðlabankans sem hefur gefið honum svigrúm til að beita tækjum peningastefnunnar til að draga úr dýpt niðursveiflunnar.“

Ingólfur bendir einnig á að það hafi ekki verið nein fólksfækkun í landinu þrátt fyrir þessa djúpu niðursveiflu og aukið atvinnuleysi. Einnig hefur kaupmáttur launa haldið áfram að hækka sem hann lýsir sem sigur fyrir heimilin. Þetta skilar sér inn í eftirspurnina á íbúðamarkaði.

Þéttingarstefna veldur markaðsbresti

Ingólfur segir að nýbyggingar íbúða séu í miklum mæli verið á þéttingarreitum í miðbæ höfuðborgarinnar sem endurspeglist í verði þeirra. Eftirspurnin hefur hins vegar verið eftir hagkvæmari íbúðum.

„Þessi áhersla á þéttingu byggðar er að birtast okkur núna í skorti á hagkvæmum íbúðum. Borgaryfirvöld hafa einblínt talsvert á þéttingu byggðar sem hefur komið fram í því að við erum að sjá mjög stóran hluta af þeim íbúðum sem eru að detta inn á markað núna staðsettar á þéttingarreitum og dýrum lóðum sem endurspeglast í verðinu. Þarna er staðsetning dýr og oft á tímum er framkvæmdin einnig dýr þar sem þetta er á þéttingarreitum.“

Ingólfur telur að ef til vill hafi verið lögð of mikil áhersla á þéttingu byggðar út frá því hvernig eftirspurnin á húsnæðismarkaðnum er.

„Framboðið hefur ekki alveg passað við þá eftirspurn sem er til staðar og því hefur myndast markaðsbrestur. Það er verkefni framundan að leiðrétta þetta.“

Mikilvægar breytingar í farvatninu

Nú eru til umfjöllunar á Alþingi tvö mál sem munu hafa mjög jákvæð áhrif á íbúðamarkaðinn til framtíðar að mati Ingólfs. Þar eru stjórnvöld að leggja tvö nauðsynleg púsl þegar kemur að stóru myndinni í þessum málaflokki og bæta íbúðamarkaðinn til frambúðar.

„Annars vegar er nú til umfjöllunar frumvarp sem heimilar Húnæðis- og mannvirkjastofnun að úthluta svokölluðum hlutdeildarlánum til fyrstu kaupenda sem uppfylla ákveðin skilyrði. Úrræðið er eitt af fáum sem lögð hafa verið fram sem hafa árif á framboð hagkvæmra íbúða á markaðinum. Því er um mikilvægt skref að ræða.“

Hins vegar eru breytingar á mannvirkjalögum sem móta allt starfsumhverfi fyrirtækja á íbúðamarkaði. Um er að ræða stórt framfaraskref fyrir íbúðamarkaðinn að mati Ingólfs.

„Breytingar á mannvirkjalögum miða að því að stytta fresti, draga úr sóun og þannig lækka byggingarkostnað, þó aldrei á kostnað gæða.“

Nánar er fjallað um málið Framkvæmdablaðinu, sem fylgir Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast pdf-útgáfu af blaðinu með því að smella á hlekkinn Tölublöð.