Á stuttum tíma hafa orðið umskipti í efnahagsmálum og verðbólga aukist í mörgum löndum. Ein afleiðing heimsfaraldurs er vöruskortur sem þrýstir upp verðlagi. Í febrúar hófst stríð í Evrópu sem hefur kynt enn frekar undir verðbólgu. Á Íslandi er auk þess húsnæðisskortur sem hefur leitt til mikillar hækkunar á fasteignaverði og húsaleigu. Greiningaraðilar spá því að verðbólga geti verið nálægt tveggja stafa tölu á þessu ári og verði yfir verðbólgumarkmiði Seðlabankans á næstu árum. Vaxandi verðbólga er áhyggjuefni þar sem hún hefur bein áhrif á kaupmátt fólks vegna hækkunar á framfærslukostnaði en ekki síður vegna hækkunar á greiðslubyrði lána, einkum óverðtryggðra.

Breyttur húsnæðislánamarkaður

Húsnæðislánamarkaður hefur gerbreyst á síðasta áratug með aukinni samkeppni. Í byrjun aldarinnar tóku flestir lán hjá Íbúðalánasjóði og ef þörf var á var tekið viðbótarlán hjá lífeyrissjóði eða banka. Í dag geta lánveitendur hins vegar valið um fjölbreytt úrval lána hjá lífeyrissjóðum og bönkum sem keppast við að bjóða góð kjör í takt við markaðsaðstæður.

Önnur breyting er að kostnaður við endurfjármögnun hefur lækkað. Árið 2012 var lögum um stimpilgjald breytt og endurfjármögnun lána vegna íbúðarhúsnæðis til eigin nota undanþegin stimpilgjaldi. Árið 2016 voru samþykkt lög um fasteignalán til neytenda sem bönnuðu lánveitendum að innheimta lántökugjald í hlutfalli af lánsfjárhæð. Með þessum breytingum var lántökum gert auðveldara að endurfjármagna lán og færa sig á milli lánveitenda með íbúðalán til að fá sem best kjör.

Ef við gefum okkur að kaupendur eigi sparnað sem nemur 10 milljónum getur lántaka verið á bilinu 40 til 50 milljónir eða sem nemur þremur og hálfum til fimm árslaunum tveggja einstaklinga með meðaltekjur.

Loks má nefna að sífellt fleiri taka óverðtryggð lán fram yfir verðtryggð, bæði við endurfjármögnun eða vegna fasteignakaupa. Eftir áratug með lágri verðbólgu og mikla lækkun vaxta hefur ásókn í óverðtryggð lán vaxið á kostnað verðtryggðra lána. Óverðtryggð lán hafa þann kost umfram verðtryggð lán að þau greiðast hraðar niður. Óverðtryggð lán með föstum vöxtum eru sérstaklega eftirsóknarverð þar sem greiðslubyrði þeirra breytist ekki á lánstíma eða fastvaxtatímabili. Það er óskastaða fyrir lántakendur því þá geta þeir reiknað fyrirfram hverjar greiðslurnar verða og miðað áætlanir sínar við það. Lánveitendur eru hins vegar sjaldnast til í að lána peninga til langs tíma á föstum óverðtryggðum vöxtum vegna óvissu um verðbólgu. Þeir hafa þó á liðnum árum aukið framboð á lánum með föstum vöxtum til þriggja til fimm ára.

Hærra húsnæðisverð = meiri skuldsetning = þyngri greiðslubyrði

Hærra húsnæðisverð þýðir að öllu jöfnu hærri lán og meiri skuldsetningu. Þegar þetta er skrifað er algengt verð á tveggja herbergja íbúðum á bilinu 50 til 60 milljónir. Ef við gefum okkur að kaupendur eigi sparnað sem nemur 10 milljónum getur lántaka verið á bilinu 40 til 50 milljónir eða sem nemur þremur og hálfum til fimm árslaunum tveggja einstaklinga með meðaltekjur. Þetta er mikil skuldsetning og vel yfir þumalfingursreglunni sem ráðleggur að heildarskuldsetning verði ekki yfir þrennum árslaunum.

Eitt leiðir af öðru. Mikil skuldsetning þýðir hærri greiðslubyrði lána. Þung greiðslubyrði gerir það að verkum að lántakar hafa lítið eða ekkert svigrúm til að mæta breytingum á útgjöldum, t.d. vegna verðbólgu og hækkunar vaxta. Rétt er að hafa í huga að Seðlabankinn hefur sett reglur um að hámark greiðslubyrðar á nýjum fasteignalánum verði ekki meira en 35% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum neytenda og 40% fyrir fyrstu kaupendur. Við útreikning á hámarksgreiðslubyrði skal miða við 40 ár á óverðtryggðum lánum og 30 ár á verðtryggðum.

Verðbólga breytir forsendum

Aukin verðbólga og hærri vextir breyta forsendum hjá lánveitendum með óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum. Við útreikning á greiðslum þeirra er áföllnum vöxtum, sem innihalda verðbólguálag, bætt að fullu við næstu afborgun. Sem dæmi má nefna að hækkun vaxta um eitt prósentustig getur aukið greiðslubyrði húsnæðislána í hlutfalli af ráðstöfunartekjum um fjögur prósentustig hjá fólki með meðaltekjur. Greiðslubyrðin hækkar um 8 prósentustig ef vextir hækka um 2 prósentustig, o.s.frv. Ef tekjur og gjöld heimila eru ámóta mikil er ólíklegt að fólk þoli þessar breytingar á greiðslubyrði.

Hvað er til ráða fyrir fólk í þessari stöðu? Einn kostur er auðvitað að minnka við sig eignir og lækka þannig skuldsetningu og greiðslubyrði lána. Þessi kostur er þó óraun hæfur fyrir flesta, þó ekki af öðrum ástæðum en stöðunni á húsnæðismarkaði og vöntun á ódýru húsnæði eða leiguíbúðum. Önnur leið er að brúa bilið með skammtímaláni til að standa undir þyngri greiðslubyrði. Sú leið getur komið til greina en er dýr og áhættusöm.

Verðtryggð lán hafa jafnari greiðslubyrði

Verðtryggð lán hækka með breytingu á viðmiðunarvísitölu en þá er verðbótum bætt við höfuðstól og dreifast yfir lánstímann sem eftir er. Við útreikning á einstökum greiðslum hækkar hver afborgun í takt við verðbólgu en vextir reiknast af verðbættum höfuðstól. Ef verðbólga hækkar um eitt prósent eykst greiðslubyrði sem hlutfall af ráðstöfunartekjum um nálægt 0,2 prósentustig á verðtryggðu láni til 30 ára og 0,3 prósentustig á láni til 20 ára hjá fólki með meðaltekjur.

Kosturinn við verðtryggð lán í samanburði við óverðtryggð er að greiðslubyrði er jafnari þar sem verðbótum er dreift yfir lánstímann. Ókosturinn er hins vegar sá að eftirstöðvar hækka með verðbólgu sem leiðir til þess að heildargreiðslur geta orðið hærri en af óverðtryggðum lánum. Það má því segja að það sé sjálfkrafa tekið lán fyrir hluta af vaxtagreiðslunni mánaðarlega þegar um verðtryggð lán er að ræða og viðbótarláninu bætt við höfuðstólinn.

Það kostar að breyta lánaskilmálum en lántakar eru fljótir að vinna upp þann kostnað ef þeim tekst að endurfjármagna á betri kjörum eða koma í veg fyrir kostnað og óþægindi vegna greiðsluerfiðleika.

Sé litið til síðustu áratuga og heildargreiðslur verðtryggðra lána bornar saman við óverðtryggð lán er mismunurinn óverulegur. Auðvitað hafa komið einstök ár þar sem annað lánaformið hefur verið hagstæðara en hitt en á löngum tíma munar ekki miklu. Ástæðan er sú að álag vegna væntrar verðbólgu á lánstíma er yfirleitt hluti af nafnvöxtum óverðtryggðra lána.

Lántakendur hafa val

Meira vöruúrval og breyttar aðstæður til endurfjármögnunar gera lántakendum kleift að beita skuldastýringu við breyttar forsendur. Þannig getur fólk, sem þolir ekki miklar breytingar á greiðslubyrði óverðtryggðra lána, fært sig yfir í verðtryggð lán þegar það á við. Eins er hugsanlegt að lántakar geti breytt skilmálum og fært sig yfir í fasta óverðtryggða vexti til allt að fimm ára eða yfir í breytilega vexti þegar það er hagstæðara.

Það kostar að breyta lánaskilmálum en lántakar eru fljótir að vinna upp þann kostnað ef þeim tekst að endurfjármagna á betri kjörum eða koma í veg fyrir kostnað og óþægindi vegna greiðsluerfiðleika. Kostnaðurinn er þó misjafn milli lánveitenda en af þeim ástæðum ættu lántakar alltaf að spyrja um kostnað við breytingar áður en þeir taka lán eða velja lánveitanda. Í þessu sambandi má benda á að lífeyrissjóðir heimila yfirleitt að lán séu greidd upp án kostnaðar hvenær sem er á lánstíma sem er augljós kostur fyrir lántaka.

Fákeppni í stað samkeppni

Breytingar á húsnæðislánamarkaði undanfarin ár eru mikið framfaraspor. Nú geta lántakendur valið á milli margra lánveitenda og kjörin eru ýmiskonar. Þá hafa reglur um upplýsingagjöf til neytenda verið hertar sem auðveldar lántökum að bera saman lán í boði hjá mörgum aðilum. Lántakendur hafa raunverulegt val og geta bætt stöðu sína með því að gefa sér tíma og kynna sér kosti í boði til að taka upplýsta ákvörðun. Það skýtur því óneitanlega skökku við þegar Seðlabankastjóri talar fyrir því að lífeyrissjóðir hætti að veita húsnæðislán. Ef það myndi gerast myndi lánveitendum fækka verulega og fákeppni taka við af samkeppni.

Höfundur er framkvæmdastjóri Almenna lífeyrissjóðsins. Greinin birtist í nýjasta tímariti Frjálsrar verslunar þann 24. júní.