*

miðvikudagur, 12. maí 2021
Leiðari
19. mars 2021 11:19

2015-staða á fasteignamarkaði

Það lýsir ástandinu á fasteignamarkaðnum ágætlega að sífellt algengara er að fólk geri tilboð án fyrirvara.

Það sem veldur áhyggjum er að mesti samdrátturinn er íbúðum á fyrstu byggingarstigum, þar nam hann ríflega 40%.
Haraldur Guðjónsson

Verð íbúðarhúsnæðis hækkaði lítillega á árinu 2019. Á höfuðborgarsvæðinu hækkaði vísitala íbúðaverðs um rétt ríflega 2% á því ári en til samanburðar nam hækkunin um 6% árið 2018. Á fyrri helmingi síðasta árs var allt með tiltölulega kyrrum kjörum á fasteignamarkaði og dróst veltan töluvert saman. Rekja má þá þróun til óvissu sem skapaðist þegar heimsfaraldurinn skall á fyrir um ári.

Á fyrstu sex mánuðum síðasta árs hækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu um 2% en síðan fór allt á fulla ferð á fasteignamarkaðnum. Á seinni hluta ársins hækkaði vísitalan um tæplega 5,5%. Frá ársbyrjun 2020 til og með febrúar 2021 nemur hækkunin 8,5%. Fyrir þessu eru nokkrar skýringar en helst ber að nefna stýrivaxtalækkanir Seðlabankans og lítið framboð á eignum.

Þróunin á fasteignamarkaðnum nú minnir nokkuð á árið 2015. Á því ári hækkaði vísitala íbúðaverðs um tæplega 9%, sem var einungis forsmekkurinn að því sem í vændum var. Á árunum 2016 og 2017 varð alger sprenging á markaðnum. Á þessum tveimur árum hækkaði vísitala íbúðarverðs um ríflega 30%. Líkt og á þessum árum er í dag slegist um nánast hverja eign og oftar en ekki seljast þær á yfirverði.

Það lýsir ástandinu á fasteignamarkaðnum nú ágætlega að sífellt algengara er að fólk geri tilboð án fyrirvara, sem hefur ekki verið algengt í fasteignaviðskiptum hingað til. Þetta ber vitni um tvennt. Annars vegar að kaupandinn vilji ekki missa af tiltekinni eign þar sem framboð sé lítið og hins vegar að hann sé nokkuð öruggur um að selja sína eign. Þegar verið er að gera tilboð án fyrirvara er fólk að taka töluverða áhættu því oftast er mesta eigið fé heimila bundið í fasteign. Ef hún selst ekki þarf að útvega féð, brúa bilið, með öðrum hætti.

Yfirlýst markmið vaxtalækkana Seðlabankans var að auðvelda bæði heimilum og fyrirtækjum að takast á við afleiðingar heimsfaraldursins með lægri fjármagnskostnaði og greiðara aðgengi að fjármagni. Í kjölfarið varð holskefla í endurfjármögnun lána en hliðaráhrifin urðu kannski meiri en búist hafði verið við því fasteignamarkaðurinn tók á flug á þessum tíma eins og lýst hefur verið hér. Ástæðan er augljós. Vextir á íbúðalánum lækkuðu það mikið að fólk sá ný tækifæri á fasteignamarkaðnum.

Það sem veldur hins vegar meiri áhyggjum er framboðið. Einn mælikvarði á framboðið er meðalsölutími birgða sem Seðlabankinn birtir reglulega. Er þá reiknaður út sá tími (fjöldi mánaða), sem það tekur að selja auglýstar eignir á höfuðborgarsvæðinu miðað við veltu viðkomandi mánaðar. Þessi gögn Seðlabankans ná aftur til ársins 2006 og síðan þá er meðaltalið í kringum sjö mánuðir.

Meðalsölutími birgða fer mjög sjaldan niður fyrir tvo mánuði en tímabilið frá september 2016 til maí 2017 sker sig úr að því leyti að á þessum níu mánuðum var meðalsölutíminn samfleytt undir tveimur mánuðum og fór lægst í 1,14, en það var í mars árið 2017. Ákveðna samsvörun er að finna í dag því á fimm mánaða tímabili, frá júlí í fyrra og þar til í nóvember, hefur þetta hlutfall einnig verið undir tveimur. Í september síðastliðnum fór það niður í 1,23. Ekki eru til nýrri gögn og því verður afar fróðlegt að sjá hvort þessi þróun hefur haldið áfram frá nóvember og þar til í dag. Telja verður afar líklegt að svo sé enda greindi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) frá því á dögunum að framboð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu væri í sögulegu lágmarki.

Það verður að segjast að það er ekkert sérlega líklegt að framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu aukist á næstunni. Talning Samtaka iðnaðarins síðasta haust á íbúðum í byggingu leiddi í ljós 18% samdrátt frá haustinu 2019. Það sem veldur áhyggjum er að mesti samdrátturinn er íbúðum á fyrstu byggingarstigum, þar nam hann ríflega 40%. Leita þarf aftur til eftirhrunsáranna 2010 og 2011 til að finna álíka samdrátt. Síðan heimsfaraldurinn skall á og ferðaþjónustan lagðist í dvala hefur fjöldi Airbnb-eigna annaðhvort farið í útleigu eða verið seldur. Þrátt fyrir þetta er lítið sem ekkert framboð á íbúðarhúsnæði. Það má velta því fyrir sér hvernig staðan verður eftir tólf mánuði, þegar ferðaþjónustan verður vonandi aftur komin á flug. Hversu margar eignir fara í útleigu til ferðamanna og hvernig verður ástandið á fasteignamarkaðnum þá?

Það er í raun hjákátlegt að enn sé verið að tala um skort á nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Langstærsta sveitarfélagið, Reykjavíkurborg, hefur á síðustu árum ítrekað lofað bót og betrun í lóðaúthlutunum og haustið 2015 boðuðu hvorki fleiri né færri en þrír ráðherrar til átaks til að auka framboð íbúða. Nú, sex árum, seinna stöndum við í nákvæmlega sömu stöðu og líklega á ástandið bara eftir að versna.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.