*

laugardagur, 4. desember 2021
Leiðari
29. október 2021 13:45

Að halda eða sleppa

Kostnaður við eigin húsnæði í vísitölu neysluverðs hefur gríðarleg áhrif, en útreikningur og jafnvel tilvist hans er umdeild.

Haraldur Guðjónsson

Fasteignamarkaðir um allan heim hafa hækkað mikið frá því að seðlabankar lækkuðu vexti til að bregðast við efnahagsáhrifum heimsfaraldursins í fyrra. Ísland hefur ekki farið varhluta af því – árshækkun á höfuðborgarsvæðinu mælist nú 16,6% – og fasteignamarkaðurinn hefur haldið verðbólgunni yfir 4% efri vikmörkum seðlabankans allt þetta ár, þvert á spár í ársbyrjun um að hún tæki að hjaðna á seinni hluta ársins.

Við þessu hefur Seðlabankinn brugðist með beitingu þjóðhagsvarúðartækja og hækkun stýrivaxta. Hámarks lánshlutfall við fasteignakaup er nú almennt 80% af kaupverði og 85% við fyrstu kaup, en áður hafði mátt finna hærra hlutfall hjá lánveitendum fyrir bæði tilvik. Þá má greiðslubyrði ekki nema hærra hlutfalli ráðstöfunartekna en 35% almennt, og 40% fyrir fyrstu kaup, en lánveitendur fá að vísu svigrúm fyrir undantekningar á því. Loks hafa stýrivextir tvöfaldast, úr 0,75% í 1,5% frá því í maí.

Þessar aðgerðir voru þarfar, og margir myndu segja að til þeirra hefði mátt grípa fyrr. Að beita stýrivöxtum til að kæla fasteignamarkaðinn (eða kannski réttara sagt, hætta að kynda undir honum með þeim) á meðan hagkerfið var enn fast í viðjum faraldursins hefði þó verið hættulegur leikur. Þó ekki verði gert lítið úr neikvæðum áhrifum svo mikilla verðhækkana á samfélagið, verður að segjast að það hafi verið skárri kosturinn af tvennu illu.

Svartsýnustu spár rættust sem betur fer aldrei, og enn sem komið er höfum við komið betur út úr faraldrinum efnahagslega en á horfðist. Það var ekki sjálfgefið, og þótt eitt og annað hefði mátt gera öðruvísi, má að miklu leyti þakka það viðbrögðum yfirvalda, enda auðvelt að vera vitur eftirá.

Að því sögðu virðist nokkuð ljóst eftir á að hyggja að beita hefði mátt þjóðhagsvarúðartækjum fyrr, og jafnvel af meiri krafti, þegar ljóst var orðið að vaxtalækkunin meira en bætti upp fyrir þann litla eftirspurnarslaka sem faraldurinn olli, ef hann var þá nokkur, á fasteignamarkaði.

Að því leytinu til má taka undir með Ásdísi Kristjánsdóttur, aðstoðarframkvæmdastjóra Samtaka atvinnulífsins, um að taka eigi á rísandi eignaverði, hvort sem það er á fasteignamarkaði eða öðrum, á vettvangi fjármálastöðugleikanefndar Seðlabankans fyrst og fremst. Dugi það ekki til verður bankinn þó að vera tilbúinn að beita vaxtatæki peningastefnunefndar. Raunar má segja að áðurnefndar aðgerðir bankans séu einmitt til marks um að seðlabankastjóri horfi sömu augum á málið, þótt verðbólgumarkmið peningastefnunefndar miðist enn formlega við vísitölu neysluverðs að meðtöldum húsnæðisliðnum.

Húsnæðisliðurinn er hins vegar ekki aðeins umdeildur í tengslum við verðbólgumarkmið Seðlabankans. Eins og farið er yfir í nýjasta tölublaði Viðskiptablaðsins eru skiptar skoðanir á því hvernig best sé að mæla hann, og hvort reiknuð húsaleiga – sem endurspegla á húsnæðiskostnað þeirra sem búa í eigin húsnæði – eigi yfir höfuð að vera hluti af vísitölunni.

Bent hefur verið á að ekkert land reikni eigin kostnað við húsnæði á sama hátt og hér er gert, og mörg lönd sleppi því einmitt alfarið og notist þess í stað við leiguverð. Leiguverðsaðferðin hentar hins vegar afar illa í landi þar sem aðeins um tíundi hver leigir húsnæði á markaðsverði, og aðferðir þeirra sem einnig notast við reiknaða húsaleigu eru einnig ólíkar milli landa.

Frá því að mælingar á vísitölu neysluverðs og húsnæðislið hennar hófust fyrir rétt tæpum 100 árum síðan hefur aðferðafræðinni tvisvar verið breytt í grundvallaratriðum, síðast í upphafi 10. áratugarins. Það er því líklega kominn tími til að í það minnsta ræða alvarlega hvort ekki megi bæta aðferðafræðina, og raunar hafa þegar verið skrifaðar skýrslur og reifaðar hugmyndir í þeim efnum innan stjórnsýslunnar.

Eins tæknilegt og málið kann að hljóma er þó ljóst af ofangreindu að slík breyting mun hafa pólitískar afleiðingar, og snýst að einhverju leyti um gildismat, og því er mikilvægt að umræðan fari fram víðar en meðal sérfræðinga. Í því ferli er þó gott að hafa hið fornkveðna í huga, að stundum er best að flýta sér hægt.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.