*

miðvikudagur, 3. mars 2021
Óðinn
31. janúar 2017 12:38

Á að kaupa eða leigja?

Óðinn er þeirrar skoðunar að hvorki hið opinbera né Óðinn eigi að velja „bestu“ leiðina í húsnæðismálum.

Haraldur Guðjónsson

Óðinn hefur töluvert fjallað um íbúðamarkaðinn að undanförnu. Allar spár um hækkun íbúðaverðs hafa ræst. Fleiri og fleiri staðfestingar hafa komið fram að undanförnu um gríðarlegan skort á íbúðarhúsnæði. Besti mælikvarðinn er verðið. En önnur ágæt vísbending er fjöldi eigna á sölu en færri eignir eru nú til sölu en árið 2007 og þær seljast fyrr nú en á því herrans ári.

***

Dagur B. Eggertsson borgarstjóri kynnti haustið 2014 gríðarlega uppbyggingu leiguíbúða eða 2.500-3.000 á þremur til fimm árum. Reykjavíkurborg ætlaði þá að leggja fram lóðir en byggingarfélög að reisa íbúðirnar. Einnig kynnti borgarstjórinn hugmyndir um ný uppbyggingarsvæði og sagði það vera markmið Reykjavíkurborgar að á þeim svæðum yrði að minnsta kosti 25% leiguhúsnæði, hvort heldur sem væri á almennum leigumarkaði eða sem búseturéttarhúsnæði. Ekki liggja fyrir upplýsingar um hvernig þessi uppbygging hefur gengið.

***

Það kemur eflaust fáum á óvart að Óðinn er ekki sammála því að sveitarfélög komi að uppbyggingu leiguíbúða. Skylda sveitarfélaganna er fyrst og fremst sú að tryggja nægt lóðaframboð og hafa skipulagsferlið eins einfalt og gegnsætt og hægt er.

***

Það má segja að búsetuformin séu þrjú. Séreignaríbúðir er algengasta formið á Íslandi en árið 2013 bjuggu 77,5% Íslendinga í eigin húsnæði. Hlutfallið er um 70% í aðildarríkjum Evrópusambandsins.

***

Kostir og gallar

Leiguíbúðum hefur fjölgað og tvo stór leigufélög hafa komið inn á markaðinn. Búseturéttarformið er svo þriðja leiðin. Má segja að allar þrjár leiðirnar hafi sína kosti og galla.

***

Þegar einstaklingur kaupir sjálfur eigin húsnæði tekur hann á sig alla markaðsáhættu. Hann tekur einnig áhættu af viðhaldi, af vöxtum og verðbólgu ef lánið er verðtryggt. Kosturinn er að til lengri tíma lækkar skuldin og afborgunin og eigið féð eykst.

***

Sá sem leigir þarf ekkert eigið fé og skuldbindingin er mun minni. Leiguverðið endurspeglar hins vegar efnahagsástandið. Ef vextir hækka og verðbólga þá hækkar leigan. Einnig ef skortur er á íbúðarhúsnæði, eins og nú er á höfuðborgarsvæðinu, og leigt er til skemmri tíma.

***

Þriðja leiðin, búseturéttarformið, er blanda af þessum báðum leið- um. Þá skráir fólk sig í húsnæðisfélög eða búseturéttarfélög sem eru samvinnufélög í eigu félagsmanna og rekin án hagnaðarsjónarmiða. Búseturétturinn kostar um 30% af byggingarkostnaði en búseturéttarhafinn leigir svo hin 70%.

***

Sumir virðast ekki hafa áttað sig á stóra gallanum við búseturéttarkerfið. Félagsmaður sem nýtir búseturétt tekur sömu áhættu og fasteignakaupandi. Ef illa árar í efnahagslífinu, líkt og frá seinni hluta ársins 2008 til 2013, er álíka erfitt að selja búseturétt og íbúðir. Búseturétturinn getur einnig tapast, líkt og eigið féð þegar mikið verðfall verður á fasteignum.

***

Eigi einstaklingur erfitt með að greiða afborganir á láni sem hvílir á íbúð mun hann eiga erfitt með að greiða leigugjaldið í búseturéttarkerfinu sem byggist á svipuðu láni. Við sölu á búseturétti fær seljandinn aðeins upphaflegt framlag auk verðbóta á tímabilinu. Ef fasteignaverð hækkar þá nýtur búseturéttarhafi þess ekki.

***

Eigið fé eykst

Tökum dæmi um tvo einstaklinga sem keyptu íbúð í janúar 2011. Annar keypti eigin íbúð á 30 milljónir króna og lagði 9 milljónir í eigið fé. Hinn keypti einnig á 30 milljónir króna og greiddi 9 milljónir króna fyrir búseturéttinn.

***

Á þessum sex árum hækkaði verðlag um 20,8% og vísitala fasteignaverðs um 69,1%.

***

Ef við gefum okkur að lánið sé verðtryggt, rétt eins og leigugjaldið í búsetakerfinu, þá hækkar lánið jafn mikið og leigan. Búseturéttarfélögin njóta alla jafna betri vaxtakjara en einstaklingar. Ef vextir búseturéttarfélags eru 1% lægri, sem er ekki ólíklegt ef ársreikningar búseturéttarfélaga eru skoðaðir, þá þýðir það 210 þúsund krónur á ári í lægri leigu. Á sex árum væri það 1,2 milljónir króna.

***

Í þessu dæmi sést hve mikið eigið fé hækkar hjá þeim sem keypti íbúð til eignar, en hún gerir það að sjálfsögðu ekki hjá þeim sem keypti aðeins búseturétt. Eins ber að minna á að sá hluti íbúðarinnar, sem tekinn er að láni – ef svo má að orði komast – hækkar jafnmikið. Staða þess sem kaupir er því enn betri en ella.

***

Þetta dæmi sýnir að afar óskynsamlegt er að taka þátt í búsetaréttarfélagi og kaupa búseturétt. Vissulega hafa orðið miklar hækkanir á fasteignaverði frá árinu 2011. En staðreyndin er sú að á árunum 1965 til 2014 hækkaði fasteignaverð 0,6% umfram verðbólgu þegar búið er að taka tillit til 1% afskrifta. Fasteignaverð hækkaði um 85% frá 1998 til 2015. Á því tímabili hækkaði fasteignaverð á hverju einasta ári utan áranna 2006-2009.

***

Séreignarformið er skynsamlegasta leiðin til að koma þaki yfir höfuðið. Ef fólk hefur ekki ráð á eigin fé þá hefur það ekki ráð á búseturéttinum. Leiga getur getur því verið eini kosturinn en er síðri kostur ef um markaðsleigu er að ræða.

***

Áföll verða í efnahagslífinu og þá skiptir miklu að eigið fé í fasteign sé ekki of lágt, eða í kringum 30-40%. Þrisvar frá 1965 hefur raunverð lækkað um rúm 30%. Í öll þrjú skiptin réttist verðið af á nokkrum árum.

***

Hver er besta leiðin?

Óðinn er þeirrar skoðunar að hvorki hið opinbera né Óðinn eigi að velja „bestu“ leiðina í húsnæðismálum. Slíkt getur hið opinbera gert með mismununum í kerfinu, s.s. með vaxtabótum, húsaleigubótum og öðrum slíkum greiðslum til einstaklinga, sambúðarfólks eða fjölskyldna vegna íbúðarhúsnæðis. Það geta sveitarfélög einnig gert með því niðurgreiða tiltekna leið, til dæmis með lóðum á niðursettu verði til útvalinna aðila í stað þess að færa slíkt til tekna og gjald á viðeigandi stað í reikningum sínum.

Stikkorð: Óðinn húsnæðismarkaður kaupa Leigja
Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.