*

þriðjudagur, 18. febrúar 2020
Óðinn
12. febrúar 2020 07:14

Algjört bíó

Leigusalar Bíó Paradísar hljóta að vera bersyndugir gróðapungar og okrarar þó þeir hafi rukkað langt undir markaðsvirði.

Bíó Paradís er í húsnæði á Hverfisgötu sem áður hýsti kvikmyndahúsið Regnbogann en á næstu grösum var Stjörnubíó, en bæði sýndu þau hefðbundnar Hollywood myndir þess tíma en nú er ekkert slíkt kvikmyndahús í miðborginni.
Aðsend mynd

Í síðustu viku varð mikið uppnám í mannheimum og netheimum vegna uppsagnar starfsfólks og hugsanlegrar lokunar Bíó Paradísar. Sökudólgarnir í málinu reyndust vera óprúttnir leigusalarnir, sem ætluðu víst að 3-4 falda leiguna á einu bretti. Svo kom í ljós að um var að ræða eins og hálfs árs gamla tillögu um hækkun um rúm 100%. Var þó aðeins hálf sagan sögð, því leiguverðið reyndist aðeins vera 961 íslensk króna á hvern fermetra.

                                                                      ***

Ekki var þó síður merkilegt að fylgjast með því hversu ákafir margir - bæði netverjar og sumir fjölmiðlar - voru í fordæmingu á bannsettum leigusölunum, sem voru að Óðni skildist ágjarnir og gráðugir hrægammar, mannfjandsamlegir og andsnúnir menningunni. Því til sönnunar röktu sumir viðskiptasögu þeirra (til fullrar upplýsingar þarf að taka fram að einn þeirra er meira að segja meðal eigenda Viðskiptablaðsins!), líkt og það eitt að hafa tekið þátt í viðskiptum um dagana setti þá út af sakramentinu.

Allt var þetta þó enn einkennilegra í ljósi þess að í viðtölum við framkvæmdastjóra Bíó Paradísar kom skýrt fram að fyrir hefði legið um langt skeið að leigan yrði hækkuð, að bíóið hefði undan engu að kvarta við leigusalana, enda hefði það notið afar lágs leiguverðs frá upphafi.

                                                                      ***

Þetta er auðvitað óskiljanlegt nema út frá einhverjum nánast trúarlegum forsendum þessara hrópenda í eyðimörkinni á Facebook. Að leigusalarnir séu svo bersyndugir gróðapungar og okrarar, alveg sama þó þeir hafi árum saman rukkað leigu langt undir markaðsverði, svo lága að hún stóð tæplega undir vöxtum og fasteignagjöldum, þá séu þeir samt vondir menn sem vilji hinar fögru listir feigar.

                                                                      ***

Kannski það hafi bara hist svo á að þeir sem hæst hrópuðu að leigusölunum hafi allir verið stækir kommúnistar, uppfullir andúðar á öllum kapítalistum. Eða svona ferlega vitlausir, að geta ekki áttað sig á staðreyndum málsins, þó þær stæðu svart á hvítu beint fyrir framan þá. Nú eða bæði, þetta tvennt fer oft saman. Óðin grunar þó að þar hafi oftar ráðið sérstök óbeit á leigufélögum, sem gerði þessa múgæsingu svo auðvelda.

                                                                      ***

Nú er það svo sem ekki nýtt að leigusalar séu misvel þokkaðir, sem eflaust má rekja aftur til þess tíma þegar leiguhúsnæði var eina búsetuúrræði efnalítils fólks. Ekki síst um og upp úr stríði þegar gríðarleg húsnæðisekla var í Reykjavík; margir máttu búa þröngt og þéttbýlt og húsakosturinn oft ömurlegur. Við þau býti er skiljanlegt að fólki hafi þótt leigan of há og ósanngjörn, jafnvel rakið það til ills innrætis leigusalans. Þegar árin liðu fram jókst framboð á húsnæði, en um leið óx séreignarstefnunni fiskur um hrygg, bæði vegna augljósra kosta þess að eiga eigin húsnæði, en líka vegna verðbólgunnar, sem gerði fasteignir að eina trygga, almenna sparnaðinum.

                                                                      ***

Samt sem áður voru ýmsir, sem bentu á að þarfir fólks væru margbreytilegri en að séreignarstefnan ein gæti mætt. Um það voru ýmsar leiðir nefndar og sumar reyndar, en ein algengasta kvörtunin, áratugum saman, var sú að á höfuðborgarsvæðið vantaði varanlegan og þróaðan leigumarkað, en í því samhengi var m.a. kallað eftir stórum leigufélögum, líkt og tíðkast víða í Evrópu (oft í eigu lífeyrissjóða), sem tryggt gætu fjölbreytt framboð íbúða, hefðu bæði bolmagn og ávinning af því að halda þeim vel við og umfram allt gætu boðið langa samninga svo leigjendur gætu verið ámóta öruggir um húsnæði sitt og fasteignaútgjöld og þeir sem keyptu eigin íbúð.

                                                                      ***

Þegar leigufélögin loks komu fram upp úr hruni er þó ekki hægt að segja að þeim hafi verið vel tekið í þjóðmálaumræðunni. Öðru nær, því þau voru gagnrýnd ákaflega fyrir að kaupa húsnæði, svona nánast eins og að þau væru að notfæra sér neyð fólks eða félaga, sem átt hefði það áður. Enginn gat þó nefnt aðra leið betri eða aðgengilegri til þess að koma öllu því húsnæði í gagnið aftur.

Af viðtökum á markaði var hins vegar ljóst að leigufélögin gerðu nákvæmlega það, sem til var ætlast, og fyrir þeirra tilverknað kom loks fram vísir að hinum stóra og trygga leigumarkaði, sem svo lengi var kallað eftir. Eftirspurnin var svo sannarlega til staðar, en um 22% höfuðborgarbúa eiga nú heima í leiguhúsnæði af einhverju tagi, en miðað við spennuna á markaðnum kynni hlutfallið að verða hærra ef annað væri með eðlilegum hætti. Í ljósi forsögunnar er svo hlálegt að fylgjast með því nú, þegar leigufélög vilja selja húsnæði, að þá eru þau gagnrýnd ekki minna en þegar þau keyptu. Mikið til af sömu spekingum.

                                                                      ***

Það er þó ekki aðeins svo að leigufélögin hafi mátt sæta aðhrópi á félagsmiðlum, því það er eftirtektarvert hvað lífeyrissjóðir hafa verið feimnir við fjárfestingar í þeim. Ættu slíkar eignir þó að fara sérdeilis vel saman við hagsmuni þeirra, líkt og lífeyrissjóðir á meginlandi Evrópu hafa vitað í meira en öld.

Ein ástæða þess kann að vera sú að leigufélög greiða mun hærri vexti en einstaklingar og þannig er húsnæði meira virði í einkaeigu en útleigu. Sem leiðir auðvitað hugann að öðrum hagsmunum lífeyrissjóðanna, því fyrir utan það að vera í lögbundinni áskrift að sparnaði landsmanna eru libbarnir nefnilega í þeim bisness að veita sjóðsfélögum íbúðalán á betri kjörum en þeir geta keypt sambærileg skuldabréf af bönkunum.

                                                                      ***

Þetta með vextina ætti að blasa við, en þó virðist ekki vanþörf á því að stafa það ofan í fólk. Leiguverð í Reykjavík er hátt og fyrir því má nefna margar ástæður, bæði almennar og sértækar. Meðal hins sértæka má nefna hina manngerðu húsnæðiskreppu borgaryfirvalda. Af hinu almenna liggur vaxtastigið beinast við. Hvernig mætti enda annað vera en að leiga á húsnæði sé há í landi þar sem verð á peningum er hátt?

                                                                      ***

Svo kannski er leigumarkaðurinn dæmdur til þess að vera veikburða. Vegna þess að það er vitlaust gefið af ríkisvaldinu. Þessu sama og gefur lífeyrissjóðunum einokun á sparnaðinum, beitir keppinautana í bankakerfinu sérstökum sköttum og íþyngjandi regluverki og horfir hjá hagsmunaárekstrunum öllum.

                                                                      ***

Þau ríkisafskipti eru öll skaðvænleg, en þó valda þau hinum óburðuga leigumarkaði ekki jafnmiklu tjóni og orðið gæti ef hugmyndir Ásmundar Einars Daðasonar, félags- og jaffnréttismálaráðherra, um leiguþak eða ámóta kerfi yrðu að veruleika. Hann reifaði þær haustið 2018, en þrátt fyrir að þær hafi verið kveðnar í kútinn þá, heyrir Óðinn utan að sér að ráðherrann sé enn haldinn slíkum ranghugmyndum og að hann eigi fleiri vondar hugmyndir í pokahorninu, til dæmis um hvernig megi láta töfratækið Íbúðalánasjóð (sem nú gengur undir dulnefninu Húsnæðis- og mannvirkjastofnun) gera ný kraftaverk. Eins og að sú sorgarsaga sé ekki orðin nógu löng og tap skattgreiðenda ekki nægjanlegt.

                                                                      ***

Það er auðvitað fyrst og fremst grátlegt að árið 2020 þurfi enn að benda á það að opinberar verðtakmarkanir eru til þess helst fallnar að búa til skort á gæðum og biðraðir. Þau sannindi eru löngu þekkt og vel rannsökuð innan hagfræðinnar, en dæmin úr raunheimi eru óteljandi, jafnt á Íslandi sem annars staðar. Hvort sem menn vilja líta til haftaáranna hér eða nútímans í Venesúela.

                                                                      ***

Leiguþak leiðir óhjákvæmilega til þess að sumir íbúðaeigendur selja íbúðir sínar frekar en að leigja þær út og fjárfestar myndu hætta við að fjárfesta í íbúðarhúsnæði til útleigu. Að sama skapi myndi draga úr nýbyggingu á íbúðarhúsnæði til leigu. Leiguþak myndi þannig auka skort á leiguhúsnæði á sama tíma og húsnæðisekla er með mesta móti.

                                                                      ***

Reynsla grannþjóða Íslendinga sýnir að leiguþak bitnar ekki síst á ungu fólki, innflytjendum og öðrum efnalitlum hópum, sem ekki eiga kost á að vera kippt fram fyrir röðina í félagslegt húsnæði hins opinbera (að því marki sem menn kjósa slíkar lausnir). Leiguþak myndi því enn auka á núverandi vanda húsnæðismarkaðarins, sérstaklega leigjenda.

Það þarf því varla að koma á óvart að í flestum þeim löndum eða borgum, þar sem leiguþaki hefur verið komið á, hafa menn leitað leiða til að afnema það. Þá er hins vegar við ramman reip að draga, því þá er kominn harðsnúinn þrýstihópur um að halda í forréttindi sín, en hinir eiga sér ógreinilegri og ósamstæðari sameiginlega hagsmuni. Það getur því reynst erfitt, jafnvel pólitískt ómögulegt að vinda ofan af því kerfi.

                                                                      ***

Það væri hrapallegt ef Íslendingar bættu gráu ofan á svart með slíkum aðgerðum, sem beinlínis eru til þess fallnar að rugla markaðinn, verðmyndun og verðskyn, draga úr framboði leiguhúsnæðis og auka sóun samfélagsins.

                                                                      ***

Eftir sem áður stendur þó vandinn, að það vantar húsnæði á höfuðborgarsvæðið af ýmsum stærðum og gerðum. Þar getur hið opinbera gert sitt til þess að lina húsnæðiskreppuna, en það felst í því að auka framboð á lóðum til nýbygginga á eftirsóttum stöðum. Það er leitt til þess að hugsa að hugmyndir þar að lútandi voru einmitt lagðar fram í síðustu borgarstjórnarkosningum og var vel tekið af almenningi. Borgarstjóri og sérvitringar hans sitja samt fastir við sinn keip og vilja áfram hafa vit fyrir fólki. Með þessum líka afleiðingum og húsnæðiskreppan stendur enn.

                                                                      ***

Fyrst minnst er á hlutverk Reykjavíkurborgar er rétt að við snúum okkur aftur að bíóinu. En áður en við gerum það skulum við gera grundvallarmun á leiguþaki á íbúðarhúsi og atvinnuhúsnæði. Það er hugsanlegt að gera ríkari kröfur til leigusala í tilviki íbúðarhúsnæðis. Og það er gert í húsaleigulögunum. Hins vegar hljótum við að treysta fyrirtækjum að semja sín í milli. Þannig eru lögin í dag en þau skera að jafnaði úr um réttarstöðuna ef ekki er sérstaklega samið um einstaka tilvik.

Samkvæmt opinberum upplýsingum þá hefur fasteignamat Bíó Paradísar hækkað um 99,6% frá því að leigusamningur var endurnýjaður við Bíó Paradís árið 2014. Verðlag hefur hækkað um 11,2% síðan þá og því er raunhækkun fasteignamatsins 88% án þess að tekjur leigusalanna vondu hafi hækkað neitt!

                                                                      ***

Árið 2018 var hlutfall fasteignagjalda, vatns- og fráveitugjalda og lóðaleigu, einu nafni nefnd fasteignagjöld, 15,4% hjá Regin, 17,9% hjá Reitum og 17% hjá Eik. Þetta hlutfall hefur án efa hækkað nokkuð og líklega ekki undir 20% í dag. Hjá illmennunum sem leigja húsnæðið til Bíó Paradísar eru fasteignagjöld sem hlutfall af leigutekjum 52,4%! Leigugreiðslur bíósins eru 13,5 milljónir á ári og fasteignagjöldin eru 7,1 milljón króna. Meira en en önnur hver króna sem kemur í tekjur rennur beint til Reykjavíkurborgar og Veitna, sem er í 94% eigu Reykjavíkurborgar.

                                                                      ***

Sumir hafa viljað gagnrýna Reykjavíkurborg vegna þessara gjalda, en fæstir þeirrra virðast fastagestir í Bíó Paradís. Kannski af því þeim finnst borgarstjórinn vera góður, svona eins og leigusalarnir eru vondir. Þá af hálftrúarlegum ástæðum eða a.m.k. pólitískum: að trúin á kraftaverkamennina í vinstrimeirihlutanum í Ráðhúsinu sé svo sterk, að fólk geti ekki trúað sínum eigin brigðulu augum um annað.

                                                                      ***

Óðinn verður eftir sem áður að sýna sanngirni og þarna kemur fleira til en fégræðgi borgarstjórans yfir rústum bókhaldsins í Ráðhúsinu. Vissulega ákveður borgarstjórn hver álagningarprósentan er á fasteignamatið, rétt eins og aðrar sveitarstjórnir. En málið er flóknara. Hækkanirnar eru sjálfvirkar í fasteignamatinu og fyrirsjáanleikinn enginn.

Þetta þurfa fjölmargir að reyna, en flestir taka því sem hverri annarri ógæfuhendingu lífsins, vita sem er að ekki tjóir að rífast við Ráðhúsið og að ekkert er öruggt nema dauðinn og skattar. Óðinn skilur hins vegar ekki hvers vegna stóru fasteignafélögin hafa ekki lagt vinnu í að sýna fram á opinberlega hversu fráleitt og handahófskennt fasteignamatið er.

Óðinn er pistill sem birtist í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.