*

sunnudagur, 1. ágúst 2021
Ásgeir Jónsson
21. júní 2021 13:21

Fremur leiðinleg grein um fasteignalán

„Frá sjónarhóli Seðlabankans þá styrkir það peningastefnuna að húsnæðislán séu nú veitt með breytilegum nafnvöxtum. Áhrif vaxtahækkana koma nú strax fram á fasteignamarkaði.“

Haraldur Guðjónsson

Ef það er eitthvert verkefni sem Íslendingar hafa átt í vandræðum með – þá er það fyrirkomulag og fjármögnun fasteignalána. Þetta má rekja til þrálátrar verðbólgu sem gerir veitingu langra lána áhættusama. Verra er þó að stöðugur stofnanarammi hefur ekki verið til staðar fyrir víðtækar fjármagnsfærslur á milli kynslóða í gegnum tíma. Einhverjar lexíur hljótum við að hafa lært – t.d. að það sé ekki góð hugmynd að veita fasteignalán með ríkisábyrgð eftir stórfellt gjaldþrot Íbúðalánasjóðs (Kostnaður af þroti sjóðsins hleypur nú á 200-300 milljörðum króna og fellur fyrr eða síðar á ríkissjóð). Aðrar lexíur eru þó í meiri vafa – s.s. hvaða verkaskipting á að vera á milli lífeyrissjóða og innlánsstofnana og um skilmála lána. Á síðasta ári áttu sér stað straumhvörf þegar bankarnir þrír tóku forystu með lánveitingum á breytilegum nafnvöxtum í kjölfar Covid-aðgerða Seðlabankans.

Íslensk fasteignalánasaga byrjaði vel. Um aldamótin 1900 var stofnuð sérstök Veðdeild við Landsbankann með sérstakan efnahag. Deildin fékk tryggingarfé frá ríkissjóði en var annars ekki með ríkisábyrgð. Hún lánaði með 4½% föstum nafnvöxtum til 50 ára við kaup á landi, til 35 ára með veði í steinhúsi og til 15 ára til torfhúsa. Þessar lánveitingar voru fjármagnaðar með útgáfu sértryggðra lánaflokka sem voru keypt af dönskum stofnanafjárfestum. Þannig fjármögnuðu Danir upphaf þéttbýlis á Íslandi.

En svo varð Ísland fullvalda árið 1918 og um leið sérstakt myntsvæði. Krónan féll í verði 1920 og dönsku fjárfestarnir hurfu á brott. Engin uppspretta fjármögnunar húsnæðislána var til staðar – til þess skorti innlendan sparnað. Stjórnvöld brugðust við með því að hækka vexti í 5½% og síðan slá lán í Danmörku til þess að kaupa upp skuldabréfaflokka veðdeildarinnar. Þannig hófst ríkistrygging fasteignalána. Sú stefna gat þó ekki gengið til lengdar. Eftir gjaldþrot Íslandsbanka 1930 og setningu fjármagnshafta árið 1931 var gripið til þess ráðs að láta Landsbankann kaupa útgáfur veðdeildarinnar. Þar sem Landsbankinn var á þeim tíma einnig Seðlabanki landsins voru þessi kaup ígildi peningaprentunar – eða „magnbundinnar íhlutunar“ sem það heitir nú. Sú stefna gat gengið upp á kreppuárunum – en varð gífurlega þensluhvetjandi á stríðsárunum.

Árið 1947 hætti Landsbankinn að kaupa útgáfu Veðdeildarinnar – og þá var lántakendum einfaldlega afhent skuldabréfin og sagt koma sjálfum í verð. Sem var eiginlega ekki hægt nema með miklum afföllum. Þannig hófst vandræðagangur sem stóð í rúm 40 þar sem ýmsum ríkisstofnunum voru falin veiting húsnæðislána eftir misjöfnum forskriftum. Allan þennan tíma voru lánin með föstum nafnvöxtum. Eftir því því sem verðbólga jókst, urðu raunvextir lánanna neikvæðari, lánstíminn styttist og aðgengi að lánsfé þrengdist. Þannig skapaðist sú staða að húsnæðiskaupendur þurftu fleyta sér áfram á víxlum – jafnvel okurlánum. Ef það tókst ekki þurfti fólk hreinlega leggja sjálft til vinnu við byggingarframkvæmdir þar sem ekkert fjármagn var í í boði til þess að borga iðnaðarmönnum.

Það er ekki fyrr en eftir 1989 að stjórnvöldum tókst að koma fótum undir nýtt lánakerfi í kringum veitingu Íslandslána - það er húsnæðislán með föstum verðtryggðum raunvöxtum með jafngreiðsluskilmálum til allt að 40 ára. Lánin voru síðan fjármögnuð með markaðsútgáfu húsbréfa sem báru ríkisábyrgð. Íslandslán urðu grundvöllur fasteignamarkaðarins næstu 30 árin eða fram að sóttarárinu 2020. Þetta var hægt vegna þess að þá hafði loksins safnast upp sparnaður í lífeyriskerfinu. Þar sem lífeyrisréttindin voru verðtryggð var lífeyrissjóðunum nauðsyn að fá langar verðtryggðar eignir. Húsbréfin voru því sniðin að þörfum þeirra.

Íslandslánin hafa þann kost að tryggja stöðuga raungreiðslubyrði í óstöðugu hagkerfi. Jafngreiðslufyrirkomulag ofan á verðtryggingu verður til þess að verðbólga færist ekki aðeins á höfuðstólinn heldur er henni jafnað út allan greiðsluferilinn, áratugi fram í tímann. Verðbólguskot mun því hækka höfuðstólinn að nafnvirði en greiðslubyrðin sjálf hækkar í takt við verðlag. Með Íslandslánum var rekstrarreikningur heimilanna gerður stöðugur en sveiflurnar koma þess í stað fram á efnahagsreikningi þeirra þar sem verðbólgan safnast fyrir á höfuðstól og hægir á eignamyndun.

Bankarnir fóru í samkeppni við Íbúðalánasjóð við veitingu Íslandslána á 4,15% raunvöxtum á fyrsta veðrétti árið 2004 og báru í rauninni sigur í þeirri viðureign þó þeir yrðu gjaldþrota af öðrum ástæðum fjórum árum síðar. Nýju bankarnir vildu endurnýja sóknina og settu allir upp sértryggða útgáfuramma – til þess að fjármagna fasteignalán. Lífeyrissjóðirnir höfðu notað Íbúðalánasjóð sem millilið – en að honum liðnum völdu þeir það frekar að fara sjálfir inn á fasteignalánamarkað inn fremur en fjármagna útlán bankanna. Í þetta skipti var áherslan á Íslandslán með breytilegum raunvöxtum.

Þannig var staðan þegar faraldurinn hófst – og stýrivextir voru lækkaðir í 1% og lausafé ýtt út í umferð á vordögum 2020. Í kjölfarið hófu bankarnir nýja sókn þar sem breytilegur nafnvextir voru þungamiðjan. Sú spurning blasir nú við hvort Ísland sé á leið til annarra norræna ríkja – að bankar sjái um veitingu fasteignalána eða hvort hér sé aðeins um tímabundinn glugga að ræða. Sá sem hér ritar álítur að svarið við ofangreindri spurningu sé ekki einhlítt – heldur muni velta á því hve vel það tekst til við að viðhalda verðstöðugleika. Einkum þó – hvaða framtíð verðtrygging hefur á Íslandi.

Innlánastofnanir hafa yfirburði í veitingu lána með breytilegum vöxtum þar sem þau laun stemma við innlánin þeirra sem einnig eru óverðtryggð. Lífeyrissjóðir eru aftur á móti með langa og verðtryggða skuldahlið – sem gefur forskot við veitingu lána.

Aukinheldur hafa bankarnir almenna yfirburði í veitingu lána vegna þeirra upplýsinga sem þeir hafa um viðskiptavini sína. Þeir hafa reynsluna, kerfin og mannauðinn til þess að eiga við skuldbreytingar, lengingar, úrræði og svo framvegis. Það er grundvöllur bankareksturs. Á móti kemur að það er eiginlega ekki hægt að sjá fyrir sér húsnæðislánakerfi þar sem fjármagni er veitt milli kynslóða án aðkomu lífeyrissjóðanna sem geyma helftina af langtímasparnaði landsmanna. Hér þarf nýja heildarsýn um framtíð fasteignalána – og heiðarlega umræðu. En sá sem hér ritar getur ekki troðið þann stíg lengra að svo stöddu.

Einn helsti ókostur Íslandslánanna var að þau einangruðu heimili landsins frá peningastefnu Seðlabankans og það þurfti miklar og vel tímasettar vaxtahækkanir til þess að hækka verðtryggða langtímavexti að því marki að geta haft áhrif á húsnæðiskaup heimilanna. Frá sjónarhóli Seðlabankans þá styrkir það peningastefnuna að húsnæðislán séu nú veitt með breytilegum nafnvöxtum. Áhrif vaxtahækkana koma nú strax fram á fasteignamarkaði. Það skapar bæði ógnanir og tækifæri.

Höfundur er seðlabankastjóri.

Greinin birtist í tímariti Frjálsrar verslunar sem var að koma út. Hægt er að gerast áskrifandi með því að senda póst á askrift@vb.is.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.