*

þriðjudagur, 1. desember 2020
Óðinn
28. október 2020 07:01

Hagspá Landsbankans, vextir og húsnæðisverð

Sumum kann að þykja framboðið lítið í dag en eftir eitt til tvö ár mun enn syrta í álinn og framboð minnka verulega og ekki mæta eftirspurn í nokkurn tíma.

Haraldur Guðjónsson

Hagfræðideild Landsbankans birti í byrjun vikunnar hagspá fram til ársins 2023. Hún er um margt athyglisverð og verður Óðinn að hrósa deildinni fyrir vel framsetta spá og fyrir að veigra sér ekki við að leggja mat á atriði sem mjög erfitt er að spá fyrir um.

                                                                ***

Það sem ræður mestu um efnahagsþróunina er vitaskuld COVID-19. Vonandi rætist spá bankans um að bóluefni komi á markað um næstu áramót og hjarðónæmi náist hér og í nálægum löndum næsta haust. Óðinn er hæfilega bjartsýnn á það en telur rétt að gera ráð fyrir að það gerist að minnsta kosti hálfu ári síðar. Þetta er vitaskuld úrslitaatriði um þróun margra efnahagsþátta.

                                                                ***

 Skuldsett ferðaþjónusta

Landsbankinn spáir frekar snarpri hækkun stýrivaxta þegar líður á 2022 og 2023 og vextirnir standi í 3,5% í lok ársins. Jafnvel þótt bjartsýnustu spár um endalok COVID-19 myndu rætast og flestar atvinnugreinar verði búnar að jafna sig á afleiðingum veirunnar þá er afar ósennilegt að ferðaþjónustan verði komin á þann stað. Miklar líkur eru á því að sú atvinnugrein verði mjög skuldsett langt fram á áratuginn, þrátt fyrir veruleg fyrirsjáanleg gjaldþrot á næstu mánuðum, og Seðlabankinn muni veigra sér við að hækka vexti eins skarpt og hagfræðideild Landsbankans spáir. Að auki er hlutfall óverðtryggðra lána orðið mun hærra en áður og því má ætla að mun minni stýrivaxtahækkanir þurfi til að hemja verðbólguna, ef hún lætur á sér kræla.

                                                                ***

Varanleg vaxtalækkun?

Svo má einnig spyrja sig hvort vaxtastig á Íslandi hafi lækkað varanlega. Þá á Óðinn ekki við það vaxtastig sem er í dag, enda tekur það mið af þeim efnahagslegu hörmungum sem COVID-19 hefur valdið. Það er hins vegar ósennilegt að vextir í samkeppnislöndunum muni hækka á sama hraða og Landsbankinn spáir að gerist hér heima. Líklegt er að í Evrópu og Bandaríkjunum verði mjög hægur efnahagsbati og vextir haldist lengi lágir, rétt eins og þeir hafa gert alveg frá fjárkreppunni árið 2008.

                                                                ***

Vextir eru verðið á peningum á hverjum tíma og verðið verður að vera nægilega hátt til þess að sá sem á peningana sjái hag í að lána þá. Þetta er forsenda sparnaðar og þetta er til að mynda forsenda lífeyriskerfisins. Óðinn ætlar að leyfa sér að spá því að stýrivextir muni hækka hægar og minna en hagfræðideildin spáir, miðað við forsendur hennar.

                                                                ***

Hækkandi húsnæðisverð

Landsbankinn spáir hækkun húsnæðisverðs. Það kemur ekki á óvart enda eru allir sammála um að framboð á húsnæðis muni dragast saman næstu misserin og eftirspurnin verði áfram sterk vegna lækkandi vaxta og höfuðstólsframlaga stjórnvalda til eignaminna fólks.

                                                                ***

Árin tvö áður en COVID-19 tók hús á okkur var erfitt að fjármagna byggingarframkvæmdir á íbúðarhúsnæði. Nú hefur staðan snúist við, bankarnir fullir fjár og öll fjármögnun orðin mun auðveldari. Sumum kann að þykja framboðið lítið í dag en eftir eitt til tvö ár mun enn syrta í álinn og framboð minnka verulega og ekki mæta eftirspurn í nokkurn tíma. Við slíkar aðstæður myndast alltaf mjög einkennilegar aðstæður á litlum húsnæðismarkaðnum, þar sem samkeppni verður um hverja íbúð og hús og verðið skýst upp á óskiljanlegum hraða. Það er mjög sennilegt að hagvöxtur og minnkandi framboð húsnæðis mætist síðla árs 2021 eða í byrjun árs 2022 og húsnæði hækki miklu hraðar en Landsbankinn spáir.

                                                                ***

Óðinn vonar að svo verði ekki en minnir á ástandið frá miðju ári 2016 fram á seinni hluta 2017 þegar verðið skaust upp við svipaðar aðstæður en í mun hærra vaxtaumhverfi. Þá var raunverðshækkun íbúðarhúsnæðis um 20%.

                                                                ***

Lóðaskortur

Margir byggingarverktakar og þróunarfélög áttu í erfiðleikum fram á sumar. Þá hafði verið sölutregða á mörgum tegundum íbúða og mörg þessara fyrirtækja sátu uppi með mikið magn íbúða. Þau voru því ekki líkleg til stórræða þegar kom að íbúðaruppbyggingu og mörg dæmi eru um að verktakar hafi fært sig meira í útboðsverk fyrir hið opinbera. En það birti skyndilega til í sumarbyrjun og allar tegundir íbúða seldust eins og heitar lummur. Staða þessara fyrirtækja hefur því gjörbreyst á nokkrum mánuðum.

                                                                ***

Staðan er núna sú að margir verktakar eru að leita að lóðum og lóðaverðið, sem hafði gefið nokkuð eftir, er farið að hækka aftur. Lóðaverðið er mikilvægur þáttur í íbúðaverðinu og ef sveitarfélögin eru ekki tilbúin með deiliskipulagðar lóðir í upphafi næsta árs er líklegt að verðið taki hressilegan kipp. Þá er mikilvægt að hafa í huga að fjármögnun lóða, sem var erfið rétt og eins og byggingar á íbúðum, hefur breyst mikið og kjörin sömuleiðis batnað.

                                                                ***

Aðalskipulagsbreyting

Reykjavíkurborg auglýsti á dögunum aðalskipulagsbreytingu sem er nauðsynlegur undanfari deiliskipulags á nýjum svæðum. Það er vísbending um að von sé á deiliskipulögðum lóðum í höfuðborginni. Það var ekkert sem rak á eftir skipulagsfólki sveitarfélaganna árin tvö áður en húsnæðismarkaðurinn tók við sér í sumar, þrátt fyrir mestu kreppu í yfir 100 ár.

                                                                ***

En það er í raun óskiljanlegt að sveitarfélögin hugsi ekki til lengri tíma og eigi á lager nægjanlegt magn lóða svo þessar gríðarlegu hækkanir endurtaki sig ekki aftur og aftur.

                                                                ***

Enn meiri hækkanir ekki ósennilegar

Hagfræðideild Landsbankans spáir 4,5% hækkun íbúðaverðs í ár og 4% að jafnaði næstu árin. Þetta er töluverð hækkun. Það verður hins vegar mjög spennandi að fylgjast með þróun íbúðaverðs.

                                                                ***

Standist forsendur hagspárinnar að öðru leyti telur Óðinn að verulegar líkur séu á því að hækkun húsnæðisverðs verði mun meiri en bankinn spáir á árunum 2021 og 2022. Þá ættu bankarnir og sveitarfélögin að líta í eigin barm og velta því fyrir sér hvort ekki sé einhver leið til að stöðva þessar miklu sveiflur á húsnæðisverði. 

Óðinn er pistill sem birtist í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.