Seðlabankinn kemst að þeirri niðurstöðu í Peningamálum, sem komu út á miðvikudaginn, að eftirspurn eftir fasteignum sé einfaldlega of mikil og umfram framboð. Hingað streymir fólk til landsins auk þess sem það var mikill uppsöfnuð eftirspurn eftir hrunárin sem ekki hefur tekist að byggja upp í.

***

En Seðlabankinn er illa áttaður, sem er í sjálfu sér ekki óeðlilegt, og spáir engu sérstöku. Í niðurlagi um húsnæðisverð segir Seðlabankinn í Peningamálum:

Húsnæðisverð hefur gefið hraðar eftir en gert var ráð fyrir í ágústspá bankans. Samkvæmt núverandi grunnspá eru horfur á hraðri hjöðnun árshækkunar húsnæðisverðs á fjórða fjórðungi ársins og fram á næsta ár. Nokkur óvissa er þó til staðar sem hægt gæti á þessari þróun. Þar vega stríðsátökin í Úkraínu þungt og mikil hækkun hrávöruverðs sem þau hafa valdið. Dregið hefur úr þeirri óvissu sem skapaðist fyrr á árinu um afhendingu aðfanga en óljóst er hversu mikil áhrif orkukreppan hefur á verð aðfanga í byggingariðnaði í vetur og hvort átökin verði til þess að auka vandamál með að fá ýmsa íhluti afhenta. Eins er nokkur óvissa um áhrif komandi kjarasamninga. Þá gæti mikil fjölgun innflytjenda einnig sett meiri þrýsting á húsnæðisverð en nú er spáð.

Óvissan er sem sagt of mikil til að bankinn segi til um hvort verðið lækki, og ef það lækkar þá að raunverði eða jafnvel nafnvirði.

Eina sem bankinn er viss um er að verðið muni ekki hækka áfram á sama hraða og áður. Árshækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu náði hámarki í júlí og nam þá 25,5%. Sem er mesta hækkun frá árinu 2005.

Óðinn skilur bankann. Fasteignamarkaðurinn er smár og jafnvel nokkuð hundruð hælisleitendur geta haft áhrif á hann til skemmri tíma.

***

Hæstu vextir síðan 2010

Í vikunni hækkaði Seðlabankinn vexti í tíunda sinn í röð. Eru stýrivextirnir, sem nýyrðasmiðir Seðlabankans kalla meginvexti, þá komnir í 6%. Vextir bankans hafa ekki verið hærri frá árinu 2010 þegar efnahagslífið var á vonarvöl. Næst hæst stóðu vextirnir í 5,75% frá því síðla árs 2015 fram á haustið 2016.

Það væri gott ef Hagstofan myndi skýra þessi rúmu 11 þúsund manns betur.

Óðinn er ekki í nokkrum vafa um að hækkun vísitölu fasteignaverðs í síðustu viku hefur haft áhrif á peningastefnunefndina.

Sú hækkun kom Óðni á óvart því þrátt fyrir að Óðinn meti stöðuna svo, að raunveruleg eftirspurn sé meiri en framboð, þá ættu vaxtahækkanir og þung óveðurský í alþjóðlegu efnahagslífi að valda lækkun á fasteignaverði. Rétt eins og á hinum Norðurlöndunum og víðast hvar í vestrænum heimi.

***

Íbúum fækki skyndilega!

Að auki komu óvæntar fréttir frá Hagstofunni á dögunum. Íbúafjöldi á Íslandi var lækkaður um 11.343. Flestir, eða 7.701, voru felldir út vegna þess að engin merki er um að þeir séu búsettir á Íslandi. Næstflestir, 2.338 talsins, voru felldir út vegna skráningarástæðna.

Óðinn hefur í nokkur ár velt fyrir sér hvort Hagstofunni takist að meta landsfjöldann rétt. Ástæðan er sú að hingað til lands kemur mikill fjöldi fólks í tímabundna vinnu, sumir aðeins í nokkra mánuði. Mikil formfesta er við skráningu inn í landið, umsókn um kennitölu, skráning á lögheimili auk þess sem viðkomandi fer inn á staðgreiðsluskrá þegar hann fær fyrsta launaseðilinn.

En þegar viðkomandi fer frá landinu sest hann einfaldlega upp í flugvél. Og hann er enn með lögheimili og kennitölu. Það væri gott ef Hagstofan myndi skýra þessi rúmu 11 þúsund manns betur en það kæmi Óðni ekki á óvart að þetta væri einmitt ástæðan. En hvers vegna er ekki horft til staðgreiðsluskrárinnar? Og hvað með aðgang fólks að velferðarkerfinu. Ef Rúmeni yfirgaf landið fyrir mörgum mánuðum, er farinn fyrir fullt og allt, en veikist og mun betri þjónustu er að fá á Íslandi, er hann þá enn sjúkratryggður?

Þetta er mikill útúrdúr en fækkun um 11 þúsund íbúa hlýtur að hafa einhver áhrif á spá um íbúðaþörf.

***

Óðinn spáir enn lækkun

Óðinn er þrátt fyrir hækkun októbermánaðar enn sannfærður um að fasteignaverð muni lækka að nafnvirði. Ekki vegna þess að hann sé talsmaður þess að húsnæðisverð sé of hátt heldur hljóti 6% vextir Seðlabankans að draga svo mikið úr eftirspurn á markaðnum að verðið lækkar. Sjáum hvað setur.

***

Kristrún og Dagur á bæn

Ef verðið lækkar ekki, og jafnvel þó það lækki eitthvað, þá er það til marks ótrúlega sterka eftirspurn.

Þá falla kenningar Samfylkingarinnar í Reykjavík, með nýkjörinn formann flokksins í broddi fylkingar, um að eingöngu vaxtalækkunum Seðlabankans hafi verið um að kenna að fasteignaverðið hækkaði um 25,5% á aðeins tólf mánuðum.

Óðinn er einn af reglulegum skoðanadálkum Viðskiptablaðsins. Þennan pistil má lesa í heild í Viðskiptablaðinu sem kom út 24. nóvember 2022.