Undanfarin ár hafa reglulega komið fram hugmyndir, meðal annars í formi frumvarpa á Alþingi, um að miða ætti verðtryggð húsnæðislán við neysluvísitölu án húsnæðisliðar. Helstu rökin eru nánast alltaf þau sömu; húsnæðisverð, sem myndar almennt hátt í fimmtung neysluvísitölunnar, er nokkurs konar skaðræðisvaldur fyrir húsnæðiseigendur því húsnæðisverð hefur hækkað langt umfram öðrum neysluvörum undanfarin ár, þó sérstaklega síðan Covid-19 skall á.

Lítt gáfulegar afleiður

Þetta er í mínum huga jafn gáfulegt og að lána einhverjum pening til að kaupa tonn af olíu og binda höfuðstól lánsins síðan við verðgildi áls, í stað olíuverðs, því að álverð hafi hækkað minna áratuginn áður. Þannig er eiginlega verið að veita afleiðulán, þar sem höfuðstóll láns sveiflast ekki í beinum takti við undirliggjandi fjárfestingu og gæti farið í þveröfuga átt.

Auk þess er verið að gefa sér að húsnæðisverð hækki stöðugt meira en aðrir samsettir liðir neysluvísitölunnar út í eilífðina. Undanfarið hef ég reglulega heyrt eitthvað á þá leiðina að húsnæðisverð lækki aldrei. Þetta minnir á orðræðuna sem var ríkjandi árin fyrir hrun, en í framhaldi af því gerðist hið ómögulega þegar húsnæðisverð lækkaði um það bil 15% frá ársbyrjun 2008 til ársbyrjunar 2010.

Eðlilegra væri að fara í þveröfuga átt og binda verðtryggð lán einungis við húsnæðisverð. Margir spyrja þá skiljanlega eitthvað á þessa leið: Hefðu verðtryggð lán síðustu misseri þá ekki hækkað meira en raun ber vitni? Svarið er líklegast já, en munurinn væri minni en margir halda.

Þrýstihópar skipta sköpum

Flestir sem eiga húsnæði í dag kætast, ef svo mætti að orði komast, yfir því að fasteign þeirra hækki miklu meira í virði en undirliggjandi lán þeirra. Fólki líður skiljanlega vel yfir því að eignamyndun þess í húsnæði þess er langt umfram hækkun neysluvísitölunnar.

Þetta á sérstaklega við um fjölskyldur sem eru að stækka við sig, því þrátt fyrir verðhækkanir þá hafa þær meira eigið fé í að fjárfesta í dýrara húsnæði. Flestir á kosningaaldri tilheyra þessum hóp. Meðvitað eða ómeðvitað hafa fasteignaeigendur stóraukið eignamyndun sína í eigin húsnæði síðasta aldarfjórðung með því einu að taka lán bundið neysluvísitölu til kaupa á húsnæði. Munurinn er mikill. Síðan mælingar á húsnæðisverði hófust árið 1994 hefur húsnæðisverð nífaldast í virði en neysluvísitalan hefur rúmlega þrefaldast.

Væru undirliggjandi lán, sem veitt eru til kaupa húsnæðis, tengd breytingum á verðmæti þess þá myndi sú ánægja minnka verulega í hrinu verðhækkana húsnæðis. Þó svo að fólk viti vel að undirliggjandi eign sín sé að hækka í verði þá breytir það því ekki að höfuðstóll lánsins hækkar og afborganir þyngjast, þó svo það dreifist yfir lánstímann á verðtryggðum lánum.

Mikil hækkun fasteignaverðs hefði því neikvæð áhrif á stærri hóp fólks sem þætti sínum hag ekkert sérstaklega vel borgið að fasteignaverð hækki langt umfram neysluvísitölu. Í dag takmarkast sá hópur að mestu við þá sem eru að safna fyrir fyrstu fasteign eða eru fastir á leigumarkaði.

Með stærri hóp fólks sem kvartaði undan hækkandi fasteignaverði væri nær öruggt að stjórnmálafólk gerði meira í að hemja slíkar hækkanir, með því til dæmis að tryggja næga uppbyggingu íbúða til að mæta aukinni eftirspurn.

Að bjóða hættunni heim

Beintenging húsnæðislána við undirliggjandi fasteign er auk þess ákveðin trygging fyrir húsnæðiseigendur þar sem áhætta slíkra lána deilist með jafnari hætti milli lántakendaa og lánveitenda. Alltof stór hópur fólks á leigumarkaði í dag missti húsnæði sitt á árunum eftir hrun. Ekki aðeins lækkaði virði fasteignar fólks mikið heldur hækkuðu undirliggjandi verðtryggðu lánin frá ársbyrjun 2008 til ársbyrjunar 2010 um 26%.

Þau voru jú bundin við neysluvísitöluna, sem hækkaði samhliða veikingu íslensku krónunnar sem gerði það að verkum að innfluttar vörur snarhækkuðu í verði. Þetta var of stór biti fyrir marga að kyngja, sem misstu ekki einungis húsnæði sitt heldur einnig allan þann sparnað sem búið var að nurla saman í mörg ár fyrir útborgun.

Hefðu húsnæðislánin verið bundin við húsnæðisvísitöluna þá hefði undirliggjandi fasteign fólks vissulega lækkað en lán þess hefði lækkað um svipaða prósentu, sem hefði þýtt að miklu færri hefðu misst húsnæði sitt. Hefðu húsnæðislánin hins vegar verið bundin við neysluvísitöluna án húsnæðisliðar þá hefðu þau ekki hækkað um 26% heldur 35%.

Það þarf ekki verkfræðikunnáttu til að sjá að slík hækkun hefði leitt til þess að enn fleiri fjölskyldur hefðu misst húsnæði sitt árin 2009-2011. Ef slíkt myndi gerast aftur í dag, og Alþingi væri nýbúið að samþykkja að taka húsnæðisliðinn úr vísitölu til verðtryggingar húsnæðislána, hver væri tilbúin(n) til að axla ábyrgðina á því að enn fleiri fjölskyldur færu í þann vítahring sem margir festust í eftir hrunið?

Höfundur er lektor við Viðskiptadeild Háskólans í Reykjavík.