*

þriðjudagur, 27. október 2020
Óðinn
29. september 2020 07:46

Íbúðaverð, bankarnir og dagar Dags

„Það er ósennilegt að Dagur lifi slíka atlögu aftur af ef Reykjavíkurborg verður með allt niðrum sig í húsnæðismálunum.“

Dagur B. Eggertsson, borgarstjóri.
Haraldur Guðjónsson

Íbúðaverð hefur hækkað mikið á undanförnum mánuðum. Frá maí til ágúst er hækkunin rúm 6% á ársgrundvelli. Sérbýli hefur hækkað um 14,5% og fjölbýli um 4%. Þarna er verið að vísa til mælinga yfir fjögurra mánaða skeið og slíkum tölum ber að taka með fyrirvara. Staðreyndin er samt sú að í mestu kreppu á Íslandi í meira en eina öld hækkar íbúðaverðið og það eitt og sér er mjög athyglisvert. Þær miklu vaxtalækkanir sem hafa orðið á íbúðalánum hefur auðvitað haft mikil áhrif en Óðinn hélt að þær myndu í mesta lagi halda verðinu stöðugu því margt vegur upp á móti lækkunum.

* * *

Töluvert framboð er af húsnæði þessi misserin og mun vera næsta árið, jafnvel eitt og hálfa árið. Eins hafa margir horfið af landi brott vegna faraldursins, aðallega erlent verkafólk. En svo er eðlilegt í þessu mikla óvissuástandi að fólk haldi að sér höndum í fjárfestingu.

* * *

Mikil velta í júlí og ágúst

Í júlí og ágúst jókst velta á fasteignamarkaðnum um 57% milli ára samkvæmt tölum frá Þjóðskrá Íslands. Framboð minnkaði líka frá því í vor en fjöldi íbúða á sölu á höfuðborgarsvæðinu lækkaði úr um 2.000 í 1.700 milli maí og júlí á þessu ári. Hugsanlega hefur opnun landsins um miðjan júní vakið upp jafn mikla bjartsýni og lokun þess þann 19. ágúst olli mikilli svartsýni.

* * *

Það er erfitt að lesa í fasteignamarkaðinn þessa dagana en Óðinn spáir því að hann verði nokkuð sterkur fram í nóvember og jafnvel munum við sjá svipaðar hækkanir áfram. En skammdeginu mun fylgja þunglyndi á þessum markaði sem öðrum og það mun haldast þar til annað af tvennu gerist. Það vorar, líklega ekki fyrr en í maí, eða bóluefni finnst við Covid.

Þá mun ástandið á fasteignamarkaðnum minna á byggingavöruverslanir í sumar. Framboð á íbúðum verður gott fram eftir næsta ári en þá fer það að minnka. Einmitt á sama tíma og telja má fullvíst að hagkerfið taki við sér. Það gæti því orðið ófremdarástand á húsnæðismarkaðnum í kringum næstu áramót. Þetta er gömul saga og ný. Og hverju er um að kenna?

* * *

Bankarnir og fjármálaeftirlitið

Bankarnir hafa haldið mjög að sér höndum síðustu tvö ár í útlánum til byggingaframkvæmda, ekki síst íbúðauppbyggingar. Þetta hefur ekki síst með það að gera að Fjármálaeftirlitið hefur sett mjög strangar kröfur til bankanna um hlutföll lána og eiginfjár við íbúðabyggingar. Til dæmis gera bankarnir nú kröfu um að sá sem ræðst í íbúðauppbyggingu (byggingarfélög, verktakar, þróunarfélög o.þ.h.) reiði fram allt eigið fé áður en ráðist er í framkvæmdir. Þetta er mjög léleg nýting á eigin fé og í raun móðgun við eigið féð.

Áður nægði að sýna fram á að eigið fé væri til og bundið í eignum sem seldust þegar þörf væri á því vegna byggingarframkvæmdanna. Til dæmis í íbúðum sem væru á lokastigi framkvæmda og færu síðan í sölu.

* * *

Aðferðafræði fjármálaeftirlitsins er í samræmi við viðmiðunarreglur Evrópsku bankaeftirlitsstofnunarinnar (EBA) um könnunar- og matsferli sem tóku gildi innan Evrópusambandsins í ársbyrjun 2016. Þá vaknar sú spurning hvort framkvæmdin hér á landi sé strangari en í Evrópu en ekki má gleyma því að stór hluti evrópska bankakerfisins stendur á brauðfótum.

* * *

Óðni er ekki kunnugt um að íslensku bankarnir hafi tapað nokkru á íbúðaframkvæmdum á Íslandi. Nýlega kom upp mál þar sem byggingarfélag í stýringu hjá Gamma reyndist hafa tapað öllu eigin fé sínu þegar farið var yfir verðmat á lóðum og húsnæði í byggingu. Þar voru að minnsta kosti eftir því sem Óðinn best veit allir stóru viðskiptabankarnir lánardrottnar. Samkvæmt þeim gögnum sem Óðinn hefur séð er óravegur frá því að bankarnir myndu tapa. Það þrátt fyrir að fyrrverandi framkvæmdastjóri félagsins hafi verið kærður fyrir mútuþægni.

* * *

Bankarnir eða sveitarfélögin?

Í Morgunblaðinu í síðustu viku var viðtal við Jónas Þór Þorvaldsson, framkvæmdastjóra fasteignaþróunarfélagsins Kaldalóns, sem byggir um 150-200 íbúðir á ári. Í viðtalinu segir Jónas:

„Framleiðslan á næsta ári verður kannski ekki nema 70% af því sem hún verður í ár, sem er samt bara meðalgott ár. Og eftir tvö ár stefnir í enn minni framleiðslu, eða um 50% af árinu í ár. Okkur er því að fara aftur hvað almennt íbúðarhúsnæði varðar."

Spurður hvort það sé við sveitarfélögin að sakast, hvort þau séu ekki nógu dugleg að deiliskipuleggja íbúðahverfi, segir Jónas Þór að fyrst og fremst sé ástæðuna að rekja til bankakerfisins.

* * *

Óðinn er ekki alveg sammála Jónasi þarna þó að hlutur bankanna og fjármálaeftirlits sé án efa stór. Í málefnasamningi vinstriaflanna í Reykjavík sem gerður var eftir kosningar 2018 koma fram uppbyggingarsvæðin í borginni á kjörtímabilinu. Þar segir:

Lykilsvæði í húsnæðisuppbyggingu verði fjölbreyttir þéttingarreitir, meðal annars meðfram þróunarásum aðalskipulags ásamt nýrri, blandaðri byggð í Gufunesi, Bryggjuhverfi, Úlfarsárdal, Elliðaárvogi, Höfðum, Skeifu og Skerjafirði.

Hvað er að frétta af þessum svæðum eftir tveggja ára starf meirihlutans? Lítið sem ekkert. Jú. Eitthvað er byrjað að byggja í Gufunesi en sú byggð er algjörlega á skjön við hugmyndir aðalskipulags og stefnu núverandi meirihluta um þéttingu byggðar.

* * *

Dagar Dags

Undanfarnar vikur hafa embættismenn hjá borginni verið að hringja í byggingarverktaka sem eiga íbúðarlóðir og beinlínis rekið á eftir þeim að hefja framkvæmdir. Af hverju ætli það sé? Vegna þess að þeir sjá það sama og Jónas Þór og allir aðrir sem skoða málið. Að það sé veruleg hætta á því að það verði skortur á íbúðum í Reykjavík.

Ekki nóg með það. Þá yrði húsnæðisskortur í aðdraganda næstu sveitarstjórnarkosninga. Og þá yrðu dagar Dags B. Eggertssonar sem borgarstjóra taldir.

* * *

Fyrir þá sem muna ekki eftir síðustu kosningum þá náðu Eyþór Arnalds og sjálfstæðismenn mörgum þungum höggum á Dag vegna húsnæðisskorts. Dagur varðist fimlega en missti þó mikið fylgi á lokasprettinum.

* * *

Það er ósennilegt að Dagur lifi slíka atlögu aftur af ef Reykjavíkurborg verður með allt niðrum sig í húsnæðismálunum. Og Sjálfstæðisflokkurinn, sem var máttlaus í mörg herrans ár í stjórnarandstöðu í borginni, hefur líklega lært að það er betra að sækja fram en sofa.

Óðinn er pistill sem birtist í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.