*

laugardagur, 19. september 2020
Óðinn
15. júní 2020 08:55

Núllvextir, fasteignamarkaðurinn og ærumálin

Óðinn veltir vöngum yfir fasteignaverði á næstu árum, úr einu í annað eru ærumálin svonefnd einnig tekin fyrir.

Haraldur Guðjónsson

Hið ótrúlega gerðist á dögunum að lánastofnun tilkynnti um neikvæða raunvexti á íbúðarlánum. Sennilega hefur slíkt gerst áður en líklega ekki sést í nokkra áratugi.

                                                                ***

Birta lífeyrissjóður býður nú 2,1% óverðtryggða breytilega vexti á íbúðarlánum. Ef verðbólgan verður áfram sú sama og síðustu tólf mánuði, eða 2,6%, verða raunvextirnir neikvæðir um 0,5%. Þetta er í sjálfu sér ekki bein ákvörðun hjá lífeyrissjóðnum heldur afleiðing af ákvörðun hans. Í lánareglum er miðað við stýrivexti seðlabanka auk 1,1% álags.

                                                                ***

Óðinn telur hins vegar ósennilegt að vextirnir verði neikvæðir. Miklar líkur eru á því að verðbólgan muni lækka vegna styrkingar krónunnar. En engu að síður verða raunvextirnir mjög nærri núllinu.

                                                               ***

Líf á fasteignamarkaði

Þetta ótrúlega lága vaxtastig, sem auðvitað stenst ekki til frambúðar en mun líklega vara í nokkur ár, er líklegt til að valda verðhækkunum á fasteignamarkaðnum. Íbúðamarkaðurinn hefur verið með líflegra móti undanfarnar vikur.

                                                               ***

Gott framboð er af nýjum íbúðum á markaðnum og það mun veita mótvægi við hugsanlegum verðhækkunum. Hins vegar sýndi talning Samtaka iðnaðarins á íbúðarhúsnæði í byggingu, sem birt var í mars, að 42% færri íbúðir eru nú á fyrstu byggingarstigum á höfuðborgarsvæðinu en sambærileg talning sýndi vorið 2019.

                                                               ***

Verðhækkanir í spilunum

Í pistli í lok júlí 2016 lýsti Óðinn yfir ótta um að íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu myndi hækka gríðarlega, eða um allt að 20%. Hækkunin reyndist hærri, eða um 21%. Óðinn býst ekki við að sjá slíkar hækkanir eftir 1-2 ár þegar framboðið hrynur hugsanlega á nýbyggingum en hækkanirnar gætu engu að síður orðið miklar.

                                                               ***

Eftirspurnin skiptir miklu máli. Staðan í hagkerfinu ræður mestu um hana. Ef atvinnuleysi verður áfram mikið, fólki fækki á landinu frekar en fjölgar og ekki verði þörf fyrir farandstarfsmenn erlendis gæti orðið jafnvægi á markaðnum. En Óðinn er bjartsýnn á að hagkerfið taki hratt við sér og verði búið að ná jafnvægi eftir um tvö ár. Þá verða hugsanlega skilyrði að hækka vexti. En það verður mikil tregða að hækka vextina, þeir munu fara mun hægar upp en þeir fóru niður.

                                                               ***

Hvað með atvinnueignir? 

Þótt íbúðarmarkaðurinn og atvinnufasteignamarkaðurinn séu raun algjörlega óskyldir, þá fylgja þeir báðir gangi efnahagslífsins, svo jákvæðni og neikvæði smitast á milli þeirra. Lítið hefur verið byggt af öðru en skrifstofuhúsnæði á undanförnum árum. Hins vegar er það svo að ríkið, með Landsbankann og Alþingi í broddi fylkingar, mun leggja skrifstofumarkaðinn í miðborginni í rúst.

                                                               ***

Landsbankinn byggir til dæmis 6.500 m² umfram það sem bankinn þarf. Það þýðir að þegar hús Landsbankans verður tilbúið verða 16.500 m² í boði í miðbænum, aðeins vegna hans. Að auki er Alþingi að byggja 4.500 m² af skrifstofuhúsnæði. Það verða því um 20 þúsund fermetrar af tómu skrifstofuhúsnæði í miðbænum innan skamms í boði ríkisins!

                                                               ***

Miðbærinn er þó ekki upphaf og endir þessa markaðar. Óðinn telur að annað atvinnuhúsnæði muni á heildina litið halda jafnvægi eða hækka í verði. Þá bæði vegna framboðsskorts og mun lægri vaxta.

                                                               ***

Eignabóla ekki ólíkleg

Þessa dagana eru seðlabankar og ríkisstjórnir heimsins að dæla peningum út í hagkerfin vegna COVID-19. Þetta mun vitaskuld valda mikilli aukningu peningamagns í umferð, enda er það öðrum þræði markmiðið. En afleiðingarnar verða ekki allar hinar sömu og menn óska, líkt og menn reyndu eftir samskonar aðgerðir í kjölfar hryðjuverkaárásanna á Bandaríkin 2001, sem var rót eignabólunnar sem setti fjármálakerfi heimsins á hliðina 2008. Sem síðan gat aftur af sér gegndarlausa peningaprentun (undir dulnefninu „magnbundin linun“) sem framlengdi fjármálakreppuna víðast hvar í mörg ár, svo hún var engan veginn afstaðin þegar hremmingar þessa árs tóku við.

                                                               ***

Margir hafa áhyggjur af því hvort bóluefni finnst við COVID-19. Það er skiljanlegt. En það er jafnvel mikilvægara að finna bóluefni við eignabólunni, sem er enn líklegri að belgist út heldur en að heimsfaraldurinn snúi aftur næsta vetur. Og eins og allar eignabólur þá mun hún springa með hvelli, hvað sem öllum eftirlitsstofnununum líður, Fjármálaeftirliti, Seðlabanka og hvað þau nú öll heita þessi apparöt sem allt vita og geta. Eða ekki.

                                                               ***

Forsetinn og uppreist æru 

Um fyrri helgi var herra Guðni Th. Jóhannesson, forseti Íslands, gestur í Silfrinu í Ríkisútvarpinu, en þar ræddi hann m.a. embættisfærslu sína á kjörtímabilinu sem nú er líða, en ýmsir andstæðingar hans í forsetakjörinu hafa reynt að gera sér mat þar úr. Þar á meðal vegna ærumálanna svonefndu.

                                                               ***

Til upprifjunar staðfesti forsetinn árið 2016 tillögur Ólafar heitinnar Nordal, þáverandi innanríkisráðherra, um að veita nokkrum einstaklingum, sem afplánað höfðu dóma fyrir ýmsar sakir, uppreist æru í samræmi við heimildarákvæði laga þar um. Sumar þessara tillagna gerði Ólöf sér þvert um geð, en embættismenn sögðu að hún gæti ekki brugðið frá þeirri venju sem um þetta hefði skapast, þar yrði eitt yfir alla að ganga. Tæpu ári síðar, eftir að Ólöf lést og Sigríður Andersen hafði tekið við ráðherradómi, komust hins vegar mál sumra þessara sakamanna í fréttir eftir að Hæstiréttur dæmdi að einn þeirra skyldi fá lögmannsréttindi á ný og óhætt að segja að þær hafi vakið nokkurn úlfaþyt í þjóðfélaginu, eins og menn muna.

                                                               ***

En svo muna menn misjafnlega. Í Silfrinu lýsti forsetinn því hvað hann hafi tekið málið nærri sér og að kerfið hafi brugðist. Af viðtalinu var raunar ekki ljóst nákvæmlega hvenær honum varð svo hverft við, en af samhenginu átti hann sjálfsagt við það þegar fjölmiðlar fjölluðu um málið sumarið 2017, ári eftir staðfestingu forseta. „Og hvað var til ráða?“, spurði forsetinn. „Að skýla sér á bak við það að forsetinn er ábyrgðarlaus á stjórnarathöfnun? Að skýla sér á bak við það að ég fylgdi fordæmum í einu og öllu?“ Sagði svo að það hafi hann ekki viljað gera heldur beðið fórnarlömb brotamannsins afsökunar á þeirri stjórnarathöfn sinni að staðfesta tillögu um uppreist æru. Sem lýsir góðu innræti forsetans vel.

                                                               ***

Svo lýsti forsetinn því að fórnarlömbin hefðu beðið sig um að þessu yrði breytt. „Og þá var það gert“, sagði forseti. „Og með öðrum var því komið til leiðar að lög um uppreist æru féllu úr gildi.“ Hann hafi því verið síðasti forseti lýðveldisins til þess að staðfesta tillögu um uppreist æru.

                                                               ***

Forsetanum berst aldrei bréf

Þetta var eilítið sérkennilega að orði komist hjá forsetanum. Það er rétt að hann er vissulega síðasti forsetinn sem staðfesti tillögu um uppreist æru. En af orðanna hljóðan mætti halda að hann hafi í öngum sínum einfaldlega kosið að hætta því. Það er engan veginn nákvæmt, því ástæðan fyrir því að hann hætti að staðfesta tillögur dómsmálaráðherra um uppreist æru var einfaldlega sú að dómsmálaráðherrann neitaði að gera tillögu um slíkt, allnokkru áður en forseti fylltist eftirsjá.

                                                               ***

Sigríður Andersen hafði nefnilega fengið á sitt borð umsókn um uppreist æru, sem hún neitaði einfaldlega að fallast á þrátt fyrir fortölur embættismanna ráðuneytisins og minnti á að þetta væri heimild, ekki skylda. Í framhaldinu hófst undirbúningur að breyttu fyrirkomulagi við endurheimt borgaralegra réttinda, en lagaákvæði um uppreist æru voru felld niður eftir að frumvarp Sigríðar um það var samþykkt. Það er þess vegna sem herra Guðni hefur ekki fengið neinar uppreistar ærur til staðfestingar.

                                                               ***

Forseti undirritar og staðfestir alls kyns stjórnarathafnir, en hann er ábyrgðarlaus af þeim öllum, sem þýðir einfaldlega að hann hefur ekkert vald í þeim efnum. Að það er ráðherra, sem tekur ákvörðun um þessar athafnir og ber á þeim ábyrgð, bæði að lögum og pólitíska ábyrgð. Forseti getur auðvitað haft skoðun á því öllu, en þær skoðanir hafa engin áhrif í stjórnsýslunni og eiga ekki að hafa áhrif.

Óðinn er pistill sem birtist í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublað, aðrir geta skráð sig í áskrift hér.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.