Leigufélög og fasteignamarkaðurinn hafa verið áberandi í fréttum síðustu viku. Ástæðan er frétt sem birtist á Stöð 2 í síðustu viku um að leigufélagið Alma hefði hækkað leigu eins viðskiptavinar síns um þriðjung. Þessar fréttir vöktu mikla athygli og umræðu um stöðu mála á leigumarkaði. Í fréttaflutningnum var sérstaklega dregið fram að 12 milljarða hagnaður hefði verið af rekstri félagsins á síðasta rekstrarári.

Fjölmiðlar reyndu ítrekað að ná tali af forráðamönnum Ölmu leigufélags, sem kusu að tjá sig ekki um málið. Það er að segja ekki með öðrum hætti en að senda frá sér tilkynningu þar sem fram kom að félagið væri nauðbeygt til að hækka leiguverð á samningum sem væru að renna út en að samningurinn sem hefði verið fjallað um endurspeglaði ekki almennt hækkanir sem ráðist hefði verið í. Reynt hafi verið að halda þeim í lágmarki.

Þrátt fyrir þessa yfirlýsingu reyndu fjölmiðlar eftir sem áður að spyrja stjórnendur út í málið. Má segja þeim til hróss að þeir stigu ekki í sömu gildru og Ríkisútvarpið gerði á dögunum og birtu ekki myndklippur þar sem þeir eltast við fólk sem vill ekki láta taka við sig viðtal.

***
Á meðan forráðamenn Ölmu þögðu stigu stjórnarandstæðingar og álitsgjafar inn á sviðið og máluðu dökka mynd af leigumarkaði sem einkennist af skefjalausri græðgi arðræningja gagnvart hinum nafnlausa skara öreiga – eða eitthvað á þá leið.

Fjölmiðlar gerðu aftur á móti enga tilraun til þess að afla upplýsinga um hvort eitthvað í rekstri Ölmu gæti skýrt þessa miklu hækkun á leigu. Svo virðist sem fjármálalæsi þeirra einskorðist við hagnaðarliðinn og þeir hafi ekki kunnáttu til þess að kíkja undir húddið á þessari leiguvél. Sú kunnátta er til staðar á Innherja, viðskiptavef Vísis. Í ágætri grein sem birtist á Innherja á mánudag er fjallað um rekstur Ölmu og af henni má ráða að félagið er í kröggum.

Þannig kemur fram í umfjöllun Innherja að tólf milljarða hagnaður Ölmu í fyrra er að langstærstum hluta til kominn vegna matsbreytinga á virði eigna félagsins. Þeir sem fylgjast vel með fjölmiðlum ættu að kannast við slíkt en matsbreytingar á eignum Félagsbústaða Reykjavíkur hafa til að mynda haft mikil áhrif á afkomutölur borgarinnar. En rétt eins og hjá Félagsbústöðum er hagnaður Ölmu fyrst og fremst reiknuð stærð sem hefur ekki áhrif á sjóðsstreymi félagsins. Nema eignir verði seldar og hagnaður af þeim innleystur. Alma hefur vissulega raunhæfari möguleika á að selja eignir í stórum stíl til að innleysa hagnað af fjárfestingaeignum sínum, heldur en til dæmis Félagsbústaðir Reykjavíkurborgar.

Einnig er bent á í umfjöllun Innherja að við árslok 2021 námu vaxtaberandi skuldir Ölmu 38,7 milljörðum króna. Veltufé frá rekstri, sem eru þeir fjármunir sem eiga að standa undir fjármagnskostnaði, afborgunum og fjárfestingum félagsins, var um 1,9 milljarðar króna. Það rétt dugar til að standa undir tæplega 5 prósenta fjármagnskostnaði – og það án afborgana af höfuðstól skuldbindinga. Í sex mánaða uppgjöri Ölmu batnaði staðan ekki, heldur þvert á móti. Þar standa vaxtaberandi skuldir í 44,2 milljörðum króna og veltufé frá rekstri var ríflega 1,2 milljarðar. Það þýðir að rekstur félagsins stendur undir fjármagnskostnaði á bilinu 2-3 prósent af vaxtaberandi skuldum, en bæði vextir og verðbólga hafa verið miklu hærri en svo á árinu.


Og niðurlag umfjöllunarinnar er eftirfarandi:


„Getur verið að Alma sé nú að ráðast í leiguverðshækkanir af illri, rekstrarlegri nauðsyn? Getur verið að fyrirtæki sem sérhæfa sig í útleigu fasteigna finni líka fyrir hækkandi vöxtum og verðlagi, rétt eins og einstaklingar?“
***

Segja má að þetta upphlaup vegna leiguverðshækkunar Ölmu sé boðberi þess sem koma skal þegar litið er til vaxtaþróunar undanfarinna missera og afleiðingar hennar. Fjölmiðlar mættu gefa þessum þætti málsins meiri gaum.


Vaxtarþróunin a næstu árum skiptir þannig sköpum fyrir þann stóra hóp sem tók óverðtryggð fasteignalán til þriggja eða fimm ára þegar vaxtarstigið var hvað lægst. Samkvæmt Seðlabankanum nema útistandandi óverðtryggð íbúðalán sem koma til vaxtaendurskoðunar á árunum 2023 og 2024 rúmum 340 milljörðum króna, þar af tæpum 190 milljörðum a seinni helmingi árs 2024. Aðrir 250 milljarðar munu svo koma til endurskoðunar árið 2025. Binditími þeirra lána rennur út á næstu árum.

Miðað við núverandi vaxtarstig munu þessi heimili standa frammi fyrir tíu milljörðum í auknar vaxtagreiðslur þegar binditími þessara lána rennur út. Verði gerð kjarasamninga til þess að vextir hækki enn frekar verður aukning vaxtakostnaðar heimila eðli málsins samkvæmt enn meiri.
***

Þessi fréttaflutningur hefur leitt til þess að umræða um takmarkanir á hækkun leiguverðs hefur verið fyrirferðarmikil á vettvangi stjórnmála og í dægurmálaumræðunni. Segja má að fjölmiðlar hafi sáð í jarðveg þeirrar umræðu með því að vanrækja að halda ákveðnum staðreyndum til haga.


Þrátt fyrir að hækkanir á leiguverði umfram vísitölubreytingu kunni að vera í kortunum þá er staðreynd málsins að raunverð leiguverðs hefur nánast staðið í stað frá árinu 2018. Það er fyrst og fremst fasteignaverðið sem hefur hækkað en eigi að síður er það bara tímaspursmál hvenær þær hækkanir skila sér í leiguverðið. En mikilvægt er fyrir fjölmiðla að halda til haga að það hefur enn ekki gerst.


En þar sem hugmyndir um leiguþak virðast njóta einhvers stuðnings á þingi ættu fjölmiðlar að leita svara hjá þeim stjórnmálamönnum sem tala fyrir slíkri handstýringu á verðlagsþróun hvort þeir telji slíkt þak ekki þá koma til greina þegar kemur að vöruflokkum sem hafa hækkað mikið í verði að undanförnu. Það væri fróðlegt að fá svör við slíkum spurningum enda má gefa sér að þeir sem telja að hægt sé að handstýra verði á leigumarkaði telji að slík verðlagsstýring gefist til að mynda vel á matvörumarkaði og jafnvel eldsneytismarkaði svo einhver dæmi séu tekin.


Fréttin sem varð kveikjan að þessari miklu umfjöllun um leigumarkaðinn fjallaði þannig að leigufélagið Alma boðaði hækkun á leigu á 80 fermetra íbúð á Hverfisgötu úr 250 þúsund yfir í 325 þúsund krónur. Óháð aðstæðum leigukaupa verður að segjast að 250 þúsund króna fyrir rúmgóða íbúð á þessum stað sé býsna hagstæð þegar hún er borin saman við sambærilegar eignir í miðborginni sem eru nú auglýstar til leigu. Enginn fjölmiðill vakti athygli á þessari hlið málsins.

Fjölmiðlarýni er einn af skoðanadálkum Viðskiptablaðsins. Þennan pistil má lesa í heild í Viðskiptablaðinu sem kom út þann 15. desember 2022.