*

miðvikudagur, 28. október 2020
Leiðari
9. október 2020 09:37

Raunir aldamótakynslóðarinnar

Það er enn von um að nú þegar eftirspurnaráhrif stýrivaxtalækkananna eru orðin skýr, sé metfjöldi íbúða í pípunum.

Haraldur Guðjónsson

Fasteignakaup eru stærsta fjárfesting flestra landsmanna, og að eiga fyrir útborgun og fá greiðslumat stór áfangi fyrir marga. Alla jafna þykja fasteignakaup afar örugg fjárfesting. Raunar svo örugg að það þykir sjálfsagt mál að taka lán fyrir bróðurparti kaupverðsins, en slík gírun til annarskonar fjárfestinga á borð við hlutabréfakaup þætti eflaust minna sjálfsögð. Þrátt fyrir það hafa fasteignakaup sögulega reynst afar ábótasöm fjárfesting – síðustu tíu ár hefur íbúðarhúsnæði hækkað um 67% að raunvirði, og frá aldamótum er hækkunin 90% – og þegar illa hefur farið hefur ríkið hlaupið undir bagga.

Þetta kemur sér almennt afar vel fyrir meirihluta þjóðarinnar, sem eignast með því stærri hlut og meira eigið fé í fasteign sinni, þó vissulega hækki fasteignagjöldin með. Fyrir þá sem standa utan fasteignamarkaðarins, ýmist vegna aldurs eða af öðrum ástæðum, þýðir þetta hinsvegar að erfiðara og dýrkeyptara verður að komast inn á hann, og/eða að leigan hækkar, án nokkurrar eignamyndunar á móti. Þar sem húsnæðiskostnaður er stærsti einstaki útgjaldaliður meðalmannsins geta hraðar verðbreytingar á fasteignamarkaði því orsakað verulega samfélagslega togstreitu, enda miklir og að miklu leyti andstæðir hagsmunir í húfi, og nokkuð skýr skil á aldri og efnahag milli hópanna tveggja.

Inn í það viðkvæma jafnvægi blandast síðan áhrif hinna ýmsu aðgerða hins opinbera. Allt frá stýrivöxtum til skattaafsláttar og lóðaframboði til leiðréttinga. Þar er mikið í húfi bæði efnahagslega og samfélagslega, og því mikilvægt að stjórnmála- og embættismenn séu fullmeðvitaðir þar um, og íhugi afleiðingar gjörða sinna vel og vandlega.

Varla þarf að nefna dæmi um þær afleiðingar, en nærtækust er vafalaust ævintýraleg hækkun fasteignaverðs um miðjan nýliðinn áratug (eða þann sem er að líða, ef lesandi er á þeim buxunum) í kjölfar lækkana eftirhrunsáranna og nánast algjörs frosts í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis, sem vaxandi kaupmáttur, aukin ásókn ferðamanna í gistingu og framkvæmd tiltekins kosningaloforðs ýttu síðan undir á eftirspurnarhliðinni. Fóru þar því saman stóraukin eftirspurn og hrun í framboði, og þarf engan sem hefur grundvallarskilning á lögmálum markaðarins að undra niðurstöðuna.

Síðan þá hefur nokkur kyrrð ríkt á fasteignamarkaði. Síðustu ár hafa einkennst af afar hóflegum raunverðshækkunum, enda nokkuð síðan loftið fór að leka úr ferðamannabólunni. Róleg niðursveifla breyttist hinsvegar í frjálst fall síðastliðið vor eins og flestir muna, sem enn sér ekki fyrir endann á.

Í kjölfarið hefur dregið allhressilega úr íbúðabyggingu, sem þó var þegar farin að láta undan síga. Á sama tíma hefur eftirspurn á fasteignamarkaði hinsvegar bara aukist, enda greiðslubyrði snarlækkað í kjölfar fordæmalausra stýrivaxtalækkana, ofan í vaxandi kaupmátt og örvæntingarfulla leit landsmanna að einhverju til að gera við alla peningana sem eyða átti í utanlandsferðir í ár. Stefið er kunnuglegt, og afleiðingarnar ljósar, verði ekkert að gert. Vandamálið við áhrif efnahagsástandsins í dag á uppbyggingu húsnæðis er að það er margra ára ferli að byggja það. Framboðsskorturinn sem lagður er grunnur að í dag verður því ekki að veruleika fyrr en eftir nokkur ár, þegar blessað kófið verður – skulum við rétt vona – fjarlæg minning, og næsta góðæri tekið við.

Eina ljósið í myrkrinu er, að þótt nýjustu tölur um fjölda íbúða í uppbyggingu séu enn rjúkandi heitar úr ofninum, endurspegla þær líkast til ákvarðanir sem teknar voru fyrir þónokkru síðan, enda ekki um opinberar tölur að ræða, heldur einfaldlega handtalningu með berum augum, að íslenskum sið. Það er því enn von um að nú þegar eftirspurnaráhrif stýrivaxtalækkananna eru orðin skýr, sé metfjöldi íbúða í pípunum. En bjartsýni framkvæmda- og fjármögnunaraðila ein og sér mun ekki koma okkur langt. Viðvarandi lóðaskorti og síhækkandi verði þeirra þarf að linna. Ef ekki á illa að fara þurfa allir sem að ferlinu koma að leggjast á eitt. Unga fólkið einfaldlega má ekki við meiri skakkaföllum næstu árin eftir að hafa verið rænt djamminu, skólanum og ræktinni allt á einu bretti.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.