Fjárfestar eru farnir að dæla milljörðum dollara í skrifstofubyggingar í New York að nýju eftir tveggja ára stöðnun á fasteignamarkaði borgarinnar.
Lán til fasteignaþróunaraðila hafa aukist verulega að undanförnu og benda sérfræðingar á að aukin umsvif endurspegli vaxandi trú á að endurkoma starfsmanna á skrifstofur sé að rétta af markaðinum.
Samkvæmt gögnum Bank of America og upplýsingum sem Financial Times hefur undir höndum hafa eigendur fjögurra skýjakljúfa í borginni nýlega aflað sér samtals 3 milljarða bandaríkjadala í gegnum markað með veðtryggð skuldabréf (CMBS) til að endurfjármagna skuldir sínar.
Þar með hefur heildarfjármögnun sem tengist skrifstofuhúsnæði í New York á CMBS-markaði náð 11 milljörðum bandaríkjadala það sem af er ári – það mesta frá 2021, áður en bandaríski seðlabankinn hóf vaxtahækkanir sínar.
Fjárfestar eru nú farnir að lána ekki aðeins til svokallaðra „trophy“-eigna heldur einnig til eldri skrifstofubygginga sem áður þóttu áhættusamar.
„Skrifstofumarkaðurinn er að lifna við,“ sagði Mario Rivera, yfirmaður eignatryggðra skuldabréfa hjá Fortress, og benti á að stefnubreyting stórfyrirtækja í átt að meiri viðveru starfsmanna á skrifstofum hefði breytt leiknum.
Meðal stærstu viðskiptanna að undanförnu var 900 milljón dollara endurfjármögnun Paramount á 1301 Sixth Avenue, heimili Crédit Agricole og Norton Rose.
Þá tryggði Blackstone sér 850 milljónir dollara í skuldabréfaútboði vegna 1345 Sixth Avenue, þar sem lögmannsstofan Paul Weiss verður nýr leigjandi og mun greiða um 81 milljón dollara á ári í húsaleigu.
Vornado, eigandi höfuðstöðva Apple í New York, fékk 450 milljónir dollara í nýtt lán, og Durst-samsteypan fékk 1,3 milljarða dollara fyrir gömlu Condé Nast-höfuðstöðvarnar á Times Square, nú með leigjendur á borð við TikTok og lögmannsstofuna Venable.
Leigumarkaðurinn að styrkjast
Að sögn fasteignaráðgjafans CBRE hefur framboð á skrifstofurýmum í Midtown Manhattan minnkað, úr 18,2 prósentum í 15,5 prósent á einu ári.
Jafnframt hefur umferð í neðanjarðarlestum borgarinnar aukist og er nú 72 prósent af því sem hún var fyrir faraldur.
Matt Salem, yfirmaður fasteignalána hjá KKR, sagði að fjárfestar sæju lækkandi tómstæðuhlutfall og jákvæðar leigutrendur.
KKR hefur sjálft keypt skrifstofutengd skuldabréf fyrir 400 milljónir dollara á árinu og benti Salem á að vátryggingafélög væru meðal stærstu kaupendanna.
Þrátt fyrir aukið fjármagn vara sérfræðingar við því að ekki sé um algjöra endurkomu að ræða.
Nýju lánin eru aðallega til vel leigðra eigna í lykilstöðum með traustum leigjendum, en eldri byggingar utan miðkjarna borgarinnar og eignir með mikið framboð af lausu rými glíma enn við erfiðleika.
Þar að auki eru lánin nú með lægri skuldsetningu en fyrir faraldurinn og í mörgum tilvikum hafa fasteignaþróunaraðilar þurft að leggja fram meira eigið fé til að fá lánveitingarnar í gegn.
„Þetta er saga um þá sem hafa og þá sem ekki hafa,“ sagði Ben Hunsaker hjá Beach Point Capital.
„Sum svæði í Manhattan eru orðin aðlaðandi aftur en tvær götur til hliðar getur staðan verið gjörólík.“
