Í flestum kauptilboðum í fasteignir eru fyrirvarar af ýmsu tagi. Almennt er það þannig að þegar seljandi hefur samþykkt kauptilboð í fasteign eða kaupandi samþykkt gagntilboð seljanda þá er kominn á kaupsamningur um viðkomandi fasteign. Það þýðir að aðilar eru bundnir af samningnum (kauptilboðinu) nema eitthvað annað komi til, svo sem að gerðir hafi verið fyrirvarar í kauptilboðinu.
Algengir fyrirvarar varða fjármögnun kaupanda á viðskiptunum eða nánari skoðun kaupanda á fasteigninni. Þá eru einnig algengir fyrirvarar sem kaupendur gera um sölu á fasteign kaupandans. Það er einkum í síðastnefnda tilvikinu sem það verða til þessar sölukeðjur. Það gerist þegar eign er seld með fyrirvara um sölu á fasteign kaupandans og kaupandinn nær svo að selja sína eign en sá kaupandi gerir einnig fyrirvara um sölu á sinni eign.
Þannig geta margar sölur verið tengdar og engin þeirra gengur eftir nema síðasta eignin í keðjunni seljist. Þetta getur verið mjög bagalegt fyrir fyrsta seljandann sem er þá orðinn háður því að eign seljist sem tengist honum ekki með nokkru móti og hann getur ekkert haft að gera með hvort hún seljist, nema náttúrlega ef hann ákveður að kaupa hana sjálfur. Dæmi eru um að fyrstu seljendur í sölukeðjum kaupi síðustu eignina í slíkum keðjum til að láta viðskiptin ganga upp.
Hvaða þýðingu hafa fyrirvarar sem þessir í kauptilboðum? Ef þau atvik, sem fyrirvari varðar, ganga ekki eftir þá fellur samningurinn í heild sinni niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á nema um annað sé samið. Þetta þýðir að ef gerður er fyrirvari í kauptilboði um t.d. sölu á fasteign og sala tekst ekki að liðnum tveimur mánuðum (má semja um styttri eða lengri tíma) þá fellur kaupsamningurinn niður í heild sinni.
Af dómum Hæstaréttar Íslands má ráða að það er á ábyrgð þess sem gerir fyrirvarann að tilkynna gagnaðilanum um það þegar þau atvik sem fyrirvarinn varðar hafa gengið eftir. Geri hann það ekki getur samningurinn fallið niður þrátt fyrir að fyrirvarinn hafi gengið eftir.
Kaupendur og seljendur fasteigna þurfa því að gæta sín þegar settir eru inn fyrirvarar í tilboð í kaup á fasteignum. Sem dæmi þarf kaupandi sem gert hefur fyrirvara um fjármögnun að gera ráðstafanir til að tryggja sér slíka fjármögnun í tæka tíð, en annars getur samningurinn fallið niður. Þá þarf sá sem gerir fyrirvarann að passa að tilkynna gagnaðilum um það þegar fyrirvarinn hefur gengið eftir. Það þarf hann að gera innan tveggja mánaða hafi ekki verið samið um annan frest. Munnlegar tilkynningar eru nægjanlegar en réttast er þó að senda slíkar tilkynningar skriflega enda er erfitt eftir á að sanna að slík tilkynning hafi verið send og hvers efnis munnleg tilkynning hefur verið.
Aðilar að fasteignakaupum ættu ekki að gera fyrirvara í kauptilboði nema þörf krefji. Áform raskast og keðjuverkun getur átt sér stað fyrir ýmsa ef þeir ganga ekki eftir eða ef láist að tilkynna gagnaðilanum um að þeir hafi gengið eftir. Þá geta fyrirvarar verið bagalegir fyrir seljanda eignar þar sem hann getur ekki verið viss um að eignin sé seld fyrr en fyrirvarinn hefur gengið eftir.
Eitthvað hefur borið á því að hugsanlegir kaupendur fasteignar hafi nýtt sér þessa reglu til að gera tilboð í fasteign með fyrirvara og tryggt sér þar með eign en haft í hendi sér hvort þeir kjósa að láta fyrirvarann ganga eftir. Með því tryggja aðilar að eignin sé ekki seld öðrum og fá ákveðinn umþóttunartíma þar sem þeir hafa í hendi sér hvort fyrirvari verði uppfylltur eða ekki. Varast ber að samþykkja slíka fyrirvara. Að lokum má nefna að hægt er að bregðast við slíkum fyrirvörum með því að setja inn ákvæði í tilboðið um skyldu viðkomandi til að leitast við að láta fyrirvarann ganga eftir eða með því að inntak fyrirvarans sé skýrt nánar. Með því móti verður ekki lengur unnt að bera fyrir sig fyrirvara eftir geðþótta.
Hildur Ýr Viðarsdóttir er lögmaður og einn eigenda Landslaga og Sara Bryndís Þórsdóttir er lögfræðingur hjá Landslögum.
