*

laugardagur, 17. nóvember 2018
Guðbrandur Sigurðsson
20. október 2018 14:24

Ná þarf niður byggingar- og fjármagnskostnaði

„Stærsti kostnaðarliður leigufélaga er vaxtagreiðslur. Á fyrri hluta þessa árs námu vaxtagreiðslur Heimavalla 53% af leigutekjum.“

Haraldur Guðjónsson

Húsnæðiskostnaður er hár á Íslandi og skýrist hann af byggingarkostnaði og þeim vaxtakjörum sem bjóðast á markaði. Miklar hækkanir hafa verið bæði á fasteignamarkaði og leigumarkaði undanfarin ár. Samkvæmt Þjóðskrá hafa hækkanir á þriggja ára tímabili, frá september 2015 til ágúst 2018 verið 37% á fasteignaverði fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu og leiguverð hefur hækkað um 34% á landsvísu.

Vextir og leiga

Stærsti kostnaðarliður leigufélaga er vaxtagreiðslur. Á fyrri hluta þessa árs námu vaxtagreiðslur Heimavalla 53% af leigutekjum. Meðalvextir á verðtryggðum langtímalánum félagsins voru 4,4% á tímabilinu en eitt af stæstu verkefnum félagsins er endurfjármögnun langtímalána til að ná niður vaxtakostnaði. Mánaðarleiga hjá Heimavöllum liggur á víðu bili eða frá tæplega 100 þ.kr. til ríflega 300 þ.kr. á mánuði. Þannig var meðalíbúð Heimavalla í júní sl. þriggja herbergja íbúð sem er rúmlega 90 fermetrar og er meðalleiguverðið 160 þ.kr. á mánuði. Af þeim leigutekjum eru því vextir 85 þ.kr. og ef við næðum að lækka vaxtakostnaðinn um fjórðung myndi það svara til 20 þ.kr. á mánuði og munar um minna. Árangursrík uppbygging leigufélaga hvort sem er á almennum markaði eða á félagslegum forsendum byggir á því að félögin nái að fjármagna sig á hagkvæman hátt til langs tíma.

Samstillingu vantar

Leiguverð og kostnaður við að búa í eigin húsnæði haldast í hendur við byggingarkostnað og þróun fasteignaverðs eftir svæðum og hverfum. Hagfræðingar hafa haldið því fram að áhrifaríkast sé að bregðast við háum húsnæðiskostnaði með auknu framboði húsnæðis. Jafnvel frekar en aðgerðum á eftirspurnarhlið markaðarins, svo sem með húsaleigueða vaxtabótum. Aukið framboð þrýstir niður fasteigna- og leiguverði og temprar verðbólgu sem síðan leiðir til áframhaldandi vaxtalækkana.

Önnur hlið þessa máls er hár byggingarkostnaður á Íslandi. Talsvert hefur verið rætt um hagkvæmara húsnæði og aukið framboð af litlum íbúðum. Það vantar þó talsvert á samstillingu í skipulagsmálum og fjármögnun til þess að á þessu sviði verði veruleg bragarbót.

Ljóst er að lífeyrissjóðir og fjárfestingarsjóðir banka gætu tekið virkari þátt í uppbyggingu íbúðamarkaðar ef staðið væri með skipulegri hætti en nú er gert að úthlutun byggingarlóða, t.d. heilum hverfum. Slíkir aðilar munu þó aldrei ganga til fjárfestinga nema á markaðsforsendum.

Mikilvægur sveigjanleiki

Leigumarkaður var afar óöruggur og erfiður í alla staði fyrir leigjendur þegar einstaklingar einir leigðu út húsnæði. Horfið var frá markvissri uppbyggingu félagslegs húsnæði og þrátt fyrir að leigufélög á vegum félagasamtaka hafi reynt að bæta úr þörfinni tókst ekki að þróa leigumarkaðinn. Tilkoma fasteignafélaga og leigufélaga ruddi nýja braut og breytti leigumarkaðinum til hins betra. Einstaklingar, fjölskyldur, félög og fyrirtæki þurfa ekki lengur að að binda fjármagn í húsnæði ef þau svo kjósa. Stofnun almennra leigufélaga fyrir nokkrum árum opnaði nýja möguleika fyrir leigjendur sem áður gátu ekki fengið örugga langtímaleigu. Sveigjanleiki hefur aukist mikið á markaðnum sem er mikilvægt vegna þess að þarfir hinna ýmsu hópa eru svo mismunandi að erfitt er að sjá þær fyrir. Í því sambandi ber að fagna því átaki sem á sér stað með auknu framboði á hagkvæmu húsnæði hjá leigufélögum sem njóta styrkja frá ríki og sveitarfélögum og hafa að markmiði að sinna tekjulægri hópum þjóðfélagsins.

Höfundur er framkvæmdastjóri Heimavalla 

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.