*

laugardagur, 15. desember 2018
Innlent 15. nóvember 2010 11:10

Segir skynsamlegt að stytta lánstíma húsnæðislána

Ritstjórn

Már Mixa, fjármálafræðingur, segir í grein í Viðskiptablaðinu að ein af sláandi niðurstöðum í skýrslu um verðtryggingu sé  hversu miklu máli skiptir hversu langur lánstími húsnæðislána er. „Töluverður munur er á samtals greiðslubyrði óverðtryggðra lána með jöfnum afborgunum og verðtryggðra lána með jafngreiðslum með sama lánstíma og sömu nafnvexti," skrifar Már. Skýringin felist í því að höfuðstóll óverðtryggðra lána sé greiddur hraðar niður.

„Það sem skilgreina má sem "leigugjald" lána, eða lánstími, sést þó enn betur þegar sambæranleg verðtryggð lán eru borin saman, eini munurinn er að annað er með 25 ára lánstíma en hitt með 40 ára lánstíma," skrifar Már. Sá sem fær lánað til 25 ára greiði samtals 33 milljónir á meðan sá sem fær lánað í 40 ár greiði 68 milljónir.

Grein Más er birt hér að neðan í heild sinni.

------------------------------------------------------------------------------

Aðrir valkostir húsnæðislána

- grein eftir Má Mixa

Nýlega bað VR fyrir milligöngu Stofnunar um fjármálalæsi mig að rita skýrslu um verðtryggingu sem má nálgast á heimasíðu VR, www.vr.is. Þrátt fyrir mikla umræðu um verðtryggingu svo árum skiptir skilja þó fæstir til hlítar hvernig hún virkar né hvaða áhrif hún hefur á lánskjör almennings. Tilgangur með skýrslunni er að auka fjármálalæsi með því að uppfræða lántakendur um áhrif þess að taka verðtryggð lán eða gangast undir aðrar fjárskuldbindingar sem tengdar eru vísitölu neysluverðs. Í því sjónarmiði er lögð mikil áhersla á að útskýra eðli peninga og að lán séu skilgreind sem nokkurs konar leiga á vöru og þjónustu. 

Í lok skýrslunnar er spurt hvort að í dag séu til heppilegri leiðir varðandi lán, í umhverfi neikvæðra áhrifa verðtryggingar, sem eru að stórum hluta tilkomin vegna dulinnar undirliggjandi verðbólgu. Hér verður tæpt á nokkrum hugsanlegum valkostum sem nefndir eru í skýrslunni og rök fyrir þeim.

Verðtryggð lán

Umræða hefur verið hávær um að banna eigi verðtryggð lán. Þó svo að verðtryggðum lánum fylgi ókostir þá eru líka kostir við slík lán. Fyrirkomulag verðtryggðra lána eru hentug fyrir þá aðila sem ætla að búa í undirliggjandi eign í langan tíma. Með því að fresta greiðslum af verðbólgu á lánstímanum er greiðslubyrðin lágmörkuð í upphafi lánstíma. 

Það sem skiptir þó jafnvel enn meira máli er að verðtryggð lán hafa, þrátt fyrir allt, borið lægri raunvexti en óverðtryggð lán, enda geta lánveitendur þá síður rukkað lántaka fyrir óvissuálagi sem fylgir jafnan óverðtryggðum lánum. Söguleg gögn styðja þetta eins og sjá má á mynd 1. þar sem samanburður á nafnávöxtun verðtryggðra- og óverðtryggðra lána sýnir að óverðtryggð lán eru lántökum jafnan dýrari, árið 2008 var undantekning.

Bitlausir stýrivextir og freistnivandi

Það eru þó hins vegar áþreifanlegir ókostir tengdir verðtryggðum lánum. Stýrivextir hafa takmörkuð áhrif á verðtryggð lán og í landi þar sem stærsti hluti heimila er bundinn einsleitum verðtryggðum lánum er þetta töluvert vandamál. Verðtryggð lán í núverandi fyrirkomulagi eru almennt þannig að verðbætur leggjast á höfuðstól og því er stöðugt verið að taka ný lán í stað þess að vera greiðandi þau niður, sem sjálfkrafa eykur lánaútþenslu á verðbólgutímum.

Síðast en ekki síst myndast freistnivandi í verðtryggðum útlánum. Það er lántakinn sem ber áhættu af óðaverðbólgu – lánveitandi hefur "ekki" áhyggjur á verðbólgutímum. Lán eru veitt í meira mæli en góðu hófi gegnir því lánveitandi þarf aðeins að glíma við vandamál vegna verðbólgu þegar lántaki er kominn í þrot. Bent er á í greininni að væru lyklalög í gildi, þar sem lántaki geti skilað lyklum í undirliggjandi fasteign (sem þarf auðvitað að vera í eðlilegu ástandi) á láni og afgreitt þannig eftirstöðvar þess án frekari eftirmála þá myndi þetta vandamál hjaðna, enda ættu lánveitendur þá að vera varkárri í útlánastefnu sinni.

Óverðtryggð lán

Það er því ekki verðtryggð lán í sjálfu sér sem er vandamálið heldur frekar það að þau eru einráð á húsnæðislánamarkaði með undirliggjandi freistnivanda lánveitanda og bitlausa stýrivexti. Því má velta því fyrir sér af hverju húseigendum standi ekki til boða að fjármagna húsnæði sitt með óverðtryggðum lánum. Gera má ráð fyrir að slík lán bæru 0,5%-1,0% álag á ávöxtunarkröfu ríkisbréfa (sem ættu að bera óvissuálag varðandi verðbólgu í ávöxtunarkröfu), rétt eins og í núverandi formi verðtryggðra lána. Slík lán gætu bæði verið í formi breytilegra vaxta og einnig fastra vaxta, rétt eins og nú er boðið varðandi verðtryggð lán.

Með fleiri valkostum gæti fólk fjármagnað húsnæðiskaup sín með bæði verðtryggðum og óverðtryggðum lánum. Þetta minnkar áhættu skuldara af sveiflum í verðbólgu. Eðlilegt væri að bjóða uppá samsetningu fleiri lánamöguleika með áhættudreifingu lántaka í huga, rétt eins og fjármagnseigendur dreifa almennt áhættu í fjárfestingum sínum.

Stytta lánstíma

Ein af sláandi niðurstöðum skýrslunnar er hversu miklu máli skiptir hversu langur lánstími húsnæðislána er. Töluverður munur er á samtals greiðslubyrði óverðtryggðra lána með jöfnum afborgunum og verðtryggðra lána með jafngreiðslum með sama lánstíma og sömu nafnvexti. Skýringin felst í því að höfuðstóll óverðtryggðra lána er greiddur hraðar niður. Það sem skilgreina má sem "leigugjald" lána, eða lánstími, sést þó enn betur þegar sambæranleg verðtryggð lán eru borin saman, eini munurinn er að annað er með 25 ára lánstíma en hitt með 40 ára lánstíma.  Samanburðurinn sést í töflu 1 (sjá myndir). Þar sést vel kostnaðurinn við að "leigja" pening til lengri tíma. Samtals greiðsla á 25 ára verðtryggðu jafngreiðsluláni láni er um 33 milljónir en sé lánað til 40 ára hækkar sú upphæð í 68 milljónir. Þó svo að munurinn á fyrstu greiðslunni sé ekki hár skilur himinn og haf á milli upphæða sem fara í greiðslu á fyrstu afborguninni og skiptir þetta augljóslega miklu máli.

Því er eðlilegt hvort ekki sé skynsamlegt að lækka lánstíma lána, enda þekkist það almennt ekki á alþjóðlegum mörkuðum að lánað sé til svo langs tíma og 40 ára.  Verðtryggð jafngreiðslulán eru auk þess greidd svo hægt niður að velta má því fyrir sér hvort að 25 ára lán sé ekki jafnvel einnig of langur lánstími af slíkum lánum.

Takmörk á verðtryggðum lánum og lánshlutfalla

Útlánabóla húsnæðislána átti sér stað að ákveðnu leyti vegna þess að freistnivandi útlána var mikill og lítil áhrif stýrivaxta á verðtryggðum lánum. Þetta leiddi til dæmis til þess að lánað var allt of mikið og voru 90% lán holdgervingur þess. Tel ég að lækka ætti það lánshlutfall, enda var það reynsla Svía í kjölfar fasteignabólunnar í upphafi tíunda áratugarins þegar lánshlutfall þar til húsnæðislána var lækkað úr 90% í 75%.   Einnig má velta þeirri spurningu fram hvort ekki ætti að finna gullinn meðalveg í útlánum, þar sem framboð er til staðar en freistnivandi er minnkaður. Ein leið væri að setja þak á verðtryggð lán tengt hverju veði. Sé hámarkslán af fasteignamati húsnæðis t.d. 75% en hámarkslánshlutfall fyrir verðtryggð lán væri 50% þá þurfa þeir sem taka lán umfram 50% þakið að fá óverðtryggt lán sem nemur allt að 25% af fasteignamatinu (þeir gætu fengið hærra hlutfall óverðtryggt ef þeir kjósa það). 

Með þessu fyrirkomulagi bera stýrivextir þá meiri árangur við að draga úr eða örva þenslu. Ný fastvaxtalán bera hærri vexti og vaxtagreiðslur breytanlegra óverðtryggðra lána breytast í takti við vaxtastig, rétt eins og um væri að ræða hækkun eða lækkun á leigugjöldum. Vilji Seðlabankinn til dæmis slá á þenslu hækkar hann stýrivexti sem virka eins og hækkun á leiguverði húsnæðis (sem endurspeglar að verið er að"leigja" pening til nota á húsnæði) og almenningur dregur saman neyslu. Með þessu næst sátt um að boðið sé upp á óverðtryggða vexti, verðtryggðir vextir eru líka í boði, stýrivextir Seðlabankans virka betur og vitund fólks á raunverulegum vaxtakostnaði styrkist.