Íbúðamarkaðurinn er kominn í algjöra steik. Nánast ekkert framboð er og það litla framboð sem er til staðar er með fyrirvara um makaskipti. Svo það fari nú ekki milli mála þá þýðir hugtakið makaskipti í þessu samskipti þegar skipt er á íbúðarhúsnæði. Það má því segja að markaðurinn sé botnfrosinn.

Fjölbýli hefur hækkað um 19,6% síðustu 12 mánuði og einbýli um 22,5%. Þetta eru svipaðar hækkanir á fjölbýli og frá sumrinu 2016 til sumarsins 2017. Frá júní 2016 til maí 2017 hækkaði vísitala fjölbýlis um 21,6%. Á þessu tímabili lækkuðu stýrivextir Seðlabankans úr 5,75% í 5%.

Vaxtalækkanir skýra því alls ekki þessa snörpu hækkun á íbúðaverði á þessum tíma. Á þessum tíma var framboðsskortur. Rétt eins og nú. Þó að hægt hafi á hækkun íbúðaverðs í framhaldinu þá var hún mun hóflegri eða allt fram til febrúar 2021 þegar húsnæðisverðið fór á flug.

Munurinn á ástandinu sumarið 2017 og nú er að framboðið er miklu mun minna en þá. Það eru því allar líkur á því að fasteignaverðið haldi áfram að hækka verulega þrátt fyrir hressilega vaxtahækkun Seðlabankans í síðustu viku. Þetta er gríðarlegt áhyggjuefni.

* * *

Og íbúum fjölgar

Það sem eykur áhyggjur Óðins enn meira eru spár um fjölgun íbúa. Náttúruleg fjölgun, fæðingar umfram látna, var 2.588 á síðasta ári. Hins vegar voru aðfluttir umfram brottflutta 4.620. Þetta gerir fjölgun íbúa á Íslandi um 7.208.

Hagstofan spáir því að íbúum landsins muni fjölga um 43 þúsund á árunum 2022-2025 eða tæp 11 þúsund á ári. Þetta mun setja gríðarlega pressu á húsnæðismarkaðinn og reyndar telur Óðinn að þessi fjölgun geti ekki átt sér stað nema farið verði í gríðarlegt átak í húsbyggingum. Stærstur hluti fjölgunarinnar er aðflutningur frá útlöndum - að mestu fólk af erlendum uppruna sem mun koma hingað til starfa. Ef þetta fólk kemur ekki verður skortur á innlendu starfsfólki.

* * *

Sveitarfélögin fara með skipulagsmál. Langmest fjölgun á sér stað á höfuðborgarsvæðinu þótt nú sé farið að bera á skorti víðar um landið, til dæmis á Akureyri.

Sá eini aðili sem hefur mestu áhrifin á íbúðaverð á Íslandi er Reykjavíkurborg sem fer, að eigin sögn, með yfir 60% af framtíðarbyggingarlandi. Óðinn hefur vitnað í þetta reglulega síðustu misserin og gerir það aftur nú.

„Byggingarland í Reykjavík er um 60% af hugsanlegu framtíðarbyggingarsvæði á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt svæðisskipulaginu 2001-2024. Þegar tekið er tillit til miðlægrar legu svæða innan Reykjavíkur, þéttingarmöguleika og stefnu sveitarfélaganna um aukinn þéttleika byggðar, þá má ætla að hlutur Reykjavíkur í uppbyggingu á svæðinu gæti orðið meiri en 60% þegar horft er til langrar framtíðar."

Aðalskipulag 2010-2030, bls. 31.

* * *

Ríkisstjórnin ætlar víst eitthvað að funda um málið. Ætli það komi ekki svipað út úr þeim fundahöldum líkt í kjölfar hækkunarhrinunnar 2016-2017. Ekkert.

Reyndar var rætt um að byggja á Keldnalandinu en svo sem Óðinn best veit þá hefur ekkert gerst þar. Svo seldi þáverandi fjármálaráðherra land í Garðabæ, á undirverði.

Reykjavíkurborg hefur undanfarið kynnt ýmsar hugmyndir um þéttingu byggðar. Þær eru ágætar sumar hverjar, sumar ganga of langt og sumar of skammt - eins og gengur. En þessi þéttingaráform leysa ekki þennan gríðarlega vanda sem er nú og er fyrirsjáanlegur.

* * *

Flónin

Óðinn gerði ummæli Kristrúnar Frostadóttur, þingmanns Samfylkingarinnar, að umtalsefni í aðdraganda síðustu alþingiskosninga. Þá sagði Kristrún:

„Þeir sem byggja fasteignir bjóða í lóðir byggt á núverandi markaðsverði fasteigna. Að hleypa fullt af lóðum á markaðinn og halda því fram að aðilar sem standa að uppbyggingu muni allt í einu selja eignir undir núverandi markaðsvirði er óskhyggja."

Það er alveg rétt hjá Kristrúnu að það mun ekki nokkur einasti uppbyggingaraðili selja íbúðir undir markaðsverði. Þá væru þeir flón. Kristrún sjálf fékk kauprétti í Kviku banka og hafa hlutabréfin hækkað gríðarlega síðan. Varla seldi hún bréfin á sama verði og hún keypti þau. Þá væri hún líka flón.

* * *

30 til 40% hækkanir

En ef það væri eitthvert framboð af lóðum, sem er ekki í dag, þá myndi það framboð slá á hækkanir. Þeir sem geta beðið með íbúðarkaup bíða, þeir sem þurfa að stækka við sig munu hinkra við og svo framvegis.

Óðinn hefur tekið eftir því að fólk furði sig nokkuð á miklum hækkunum á sérbýli. Það er að sumu leyti skiljanlegt. Jafnvel virðist vísitalan ekki almennilega vera að mæla þær. Dæmi erum að stór hús hafi hækkað um 30-40% á rúmu ári.

En þetta ætti ekki að koma á óvart. Það er hvergi á höfuðborgarsvæðinu verið að skipuleggja sérbýli svo heitið geti. Það sem mikilvægara er, það verður ekkert sérbýli skipulagt á höfuðborgarsvæðinu sem heitið getur í framtíðinni.

* * *

Sundahöfn barn síns tíma

Vaxtahækkunin í síðustu viku mun hugsanlega hægja eitthvað á hækkunum á íbúðaverði. Óðinn telur reyndar að sú hækkun muni hafa meiri áhrif á sérbýli en fjölbýli og aðeins til skemmri tíma. En svo munu fleiri og fleiri átta sig á því að ef þeir vilja kaupa lóð og byggja sér hús verður aðeins hægt að gera það í Vogunum. Á Vatnsleysuströnd.

Þá ættu ráðamenn, þá helst í sveitarfélögunum, að huga að því að ef til vill sé rétt að fara að huga að skipulagningu svæðisins milli Hafnarfjarðar og Voga á Vatnsleysuströnd. Það er líklega besta byggingarlandið til framtíðar. Að auki ættu þessir forsvarsmenn Faxaflóahafna að velta fyrir sér hvort stórskipahöfn við Sundahöfn sé ekki barns síns tíma. Sem hún er.

En vitið til. Líklegast er að þetta ágæta fólk muni sigla sofandi að feigðarósi og íbúðaverð skjótast til tunglsins, svo vitnað sé í athafnaskáldið Kristján í Hvalnum.

Óðinn er pistill sem birtist í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .