Íbúðamarkaður kólnar ansi hratt

Nú sér loksins fyrir endann á þeim miklu verðhækkunum sem einkennt hafa íbúðamarkaðinn nánast frá upphafi faraldurs. Það var erfitt að spá fyrir um hvaða áhrif faraldurinn hefði á fjármál heimilanna, en ef byggja átti á reynslu fyrri efnahagsáfalla voru miklar verðhækkanir á íbúðamarkaði langt í frá ofarlega í huga.

Þessi mikla eftirspurn var þó bæði til marks um áhrif umtalsverðra vaxtalækkana og hvað heimilin stóð vel í gegnum faraldurinn. Nú virðist sem vaxtahækkunarferli Seðlabankans sé lokið í bili ef marka má fund Peningastefnunefndar í gær enda er íbúðaverð nú loksins að hægja á sér og það frekar hratt.

Fyrstu vísbendingar þess að íbúðamarkaður væri að hægja á sér birtust í sumar þegar vísitala íbúðaverðs hækkaði einungis um prósentu á milli mánaða í júlí, sem var talsvert minni hækkun en mánuðina þar á undan. Í ágúst var svo ljóst að viðsnúningurinn væri hafinn þegar vísitalan lækkaði smávegis á milli mánaða og það í fyrsta skipti frá því í nóvember 2019. Nú er því loksins farið að draga úr árshækkun íbúðaverðs. Á undanförnum 12 mánuðum hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 23% en árstakturinn var 25,5% í ágúst og hafði ekki mælst svo mikill síðan í lok árs 2005.

Aðgerðir Seðlabankans loksins að hafa áhrif

En hvers vegna er viðsnúningur á íbúðamarkaði loksins að eiga sér stað núna? Í rauninni hlaut að koma að því, íbúðaverð hefur hækkað umtalsvert hraðar en laun og verðlag sem telst ekki sjálfbært til lengri tíma litið. Framboð íbúða til sölu hefur aukist hratt að undanförnu þó enn sé það mjög lágt í sögulegu samhengi. Þessi hraða aukning í framboði gefur þó til kynna að eftirspurn á markaði er að minnka. Athyglisvert er að framboðið er ekki að aukast vegna þess að nýbyggingar eru að koma inn á markaðinn heldur vegna endursölu eldri eigna. Það er til marks um að aðgerðir Seðlabankans eru loksins farnar að hafa áhrif á eftirspurnina á markaði en Seðlabankinn hefur bæði hækkað vexti svo um munar en einnig hert á lánaskilyrðum á markaði. Seðlabankinn hlýtur að anda talsvert léttar en hann hefur reynt að bremsa eftirspurnarhlið markaðsins frá því í fyrra þegar ljóst var í hvert stefndi með batnandi efnahagshorfum en versnandi verðbólguhorfum.

Framboð nýrra eigna enn í bið

Þó eftirspurn sé að minnka ríkir enn talsverð eftirspurnarspenna á markaði. Til að mynda er meðalsölutími enn mjög lágur auk þess sem fjöldi íbúða er enn að seljast yfir ásettu verði. Það er nokkuð ljóst að meira þarf til en hærri vexti og torsóttara aðgengi á lánamarkaði. Framboð nýrra eigna þarf líka að taka við sér svo markaðurinn komist í ákveðið jafnvægi.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og Samtök iðnaðarins birtu fyrr í vikunni samantekt á stöðunni á íbúðum í byggingu og má segja að horfurnar á byggingarmarkaði séu bjartari en áður. Ríflega 8.000 íbúðir eru í byggingu á landinu öllu og er það talsverð fjölgun frá síðustu talningu. Þessi fjölgun íbúða í byggingu er þó að mestu á fyrri byggingarstigum svo það er enn langt í land að þær skili sér inná markaðinn. Ef horft er nær í tíma eru 1.300 nýjar íbúðir áætlaðar inn á markaðinn það sem eftir lifir þessa árs og 3.200 á því næsta. Það mun vonandi verða nóg til að anna bæði uppsafnaðri þörf en einnig lýðfræðilegri þróun.

Hvað með framhaldið?

Mikil umræða hefur verið upp á síðkastið um hvort íbúðaverð muni lækka á næstunni. Það er engin furða enda hefur íbúðaverð hækkað hratt í langan tíma og er nú að kólna ansi hratt. Við í Greiningu Íslandsbanka höfum ekki miklar áhyggjur af verðlækkunum á íbúðamarkaði. Það gæti þó farið svo að sveiflur verði á markaði og verð lækki til skemmri tíma en til lengri tíma litið þykir okkur þó líklegt að íbúðaverð þróist í takti við annað verðlag.

Miklar sveiflur á markaði, hvort sem þær eru hækkanir eins og við höfum séð að undanförnu eða mögulegar lækkanir þegar fram í sækir, er auðvitað ekki það sem við viljum sjá í stöðugu hagkerfi. Vonandi er komið að því að íbúðamarkaðurinn sæki í betra jafnvægi og það sem undan er gengið fari í reynslubankann.

Greinin birtist í Viðskiptablaðinu þann 6. október.