Erfiðir nágrannar geta talist galli í skilningi fasteignakaupalaga. Þetta fékkst staðfest með dómi Hæstaréttar í dag sem féllst á kröfu kaupanda fasteignar um að henni væri heimilt að halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi sökum samskiptaörðugleika íbúa í fjöleignarhúsi. Með því staðfesti rétturinn niðurstöðu héraðsdóms og Landsréttar.
Umrædd fasteign er þríbýli og er sérinngangur í allar íbúðirnar. Árið 2017 seldu mæðgur, sem áttu jarðhæðina, eign sína en kaupverð var 52 milljónir króna. Tólf milljónir skyldi greiða með peningum við undirritun kaupsamnings, 35,5 milljónir við afhendingu með láni auk 3,45 milljóna með peningum og eina milljón bar að greiða við gerð afsals. Í kauptilboði kom fram að kaupanda væri kunnugt um samskiptavanda við nágranna.
- Sjá einnig: Nágrannar geti verið fasteignagalli
Á miðhæð hússins bjó kona sem, samkvæmt orðalagi dómanna þriggja, virðist ekki vera eins og fólk er flest. Af atvikalýsingu í dómi Hæstaréttar má ráða að hún eigi það til að skilja eftir óskiljanlega miða um allt hús, rífa sundur dagblöð og rita á þær talnarunur, kasta skeini um alla lóð, kríta á stéttir, færa til blómapotta í sameign og veitast að öðrum íbúum.
Þá lá fyrir að frá 2015 og til 2019 hefði lögregla verið kölluð til reglulega vegna eignaspjalla og hótana um líkamsmeiðinga af hálfu konunnar auk þess að hún var árið 2017 dæmd til greiðslu sektar fyrir líkamsárás sem beindist gegn nágranna sínum. Sú sem varð fyrir þeirri árás önnur seljenda jarðhæðarinnar.
Reyndu að fá konuna borna út
Í málinu var enn fremur ágreiningslaust að önnur mæðgnanna hafði upplýst kaupanda í aðdraganda sölunnar að konan á miðhæðinni væri „að sínu áliti veik á geði og ætti að vera á lyfjum vegna þessa“. Kaupandi var aftur á móti ekki upplýstur um líkamsárásina sem hafði átt sér stað árið áður og að íbúar hússins teldu að sér stæði ógn af konunni.
Rétt er að geta þess að árið 2019 höfðaði húsfélag hússins dómsmál þar sem þess var krafist að íbúa miðhæðarinnar yrði gert skylt með dómi að flytja úr íbúð sinni og selja eignarhluta sinn. Dómur í héraði liggur fyrir en þar var talið að þótt háttsemi konunnar væri vissulega til þess fallin að valda óróa og óþægindum þá dygðu brotin ekki til að unnt væri að láta hana sæta íþyngjandi úrræðum fjöleignarhúsalaganna.
Undir rekstri málsins var dómkvaddur matsmaður til að meta hvort umrædd íbúð hefði á söludegi verið verðminni en sambærilegar eignir sökum samskiptavandans. Á það féllst matsmaðurinn en hann taldi að verðrýrnunin væri á bilinu 5-8% af kaupverði. Forsenda þess mats væri að kaupandi hefði ekki verið upplýstur um eðli samskiptavandans.
Bar að upplýsa um húsfund og líkamsárás
„Þótt fallist verði á með [seljendum] að ekki hefði þurft að tíunda í smæstu atriðum inntak samskiptavandans í húsinu og miðað verði við að [kaupandi] hafi fengið nokkrar upplýsingar um vanda þennan þá bar [seljendum] samkvæmt framansögðu að upplýsa um þau atriði sem þau vissu eða máttu vita að [kaupandi] hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi,“ segir í dómi Hæstaréttar.
Áður en viðskiptin áttu sér stað hafði farið fram húsfundur þar sem íbúar jarðhæðar og efstu hæðar ræddu ástandið. Á fundinum kom fram að þau teldu ástandið í húsinu svo alvarlegt að þau væru nauðbeygð til að hefja aðgerðir til að reyna að fá nágranna sinn burt. Að mati Hæstaréttar var sú samþykkt þess eðlis að nauðsyn bar að gera seljanda viðvart um hana. Hið sama gilti um fyrrnefnda líkamsárás. Yfirlýsing um samskiptavanda innan hússins dugði ekki til.
„Samkvæmt framansögðu leyndu [seljendur] upplýsingum sem þær vissu um og máttu vita að [kaupandi] hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi enda voru þær til þess fallnar að hafa áhrif á efni kaupsamnings,“ segir í dómi réttarins. Taldist það galli og ljóst að umfang gallans næmi ekki lægri upphæð en eftirstöðvum kaupverðs. Var kaupandi því sýknaður af kröfu um greiðslu einnar milljónar króna í afsalsgreiðslu.
