Mikil hækkun fasteignaverðs er ekki sér íslenskt fyrirbrigði en fasteignaverð hefur hækkað mikið í hinum vestræna heimi undanfarin ár.

Þetta kemur fram í nýrri skýrslu IFS Greiningar um fasteignir sem ber heitið; Er steinsteypa besta fjárfestingin?

Þar kemur fram að eftir hrun tæknibólunnar og hryðjuverkaárásanna í september 2001 lækkuðu seðlabankar stýrivexti og m.a fóru stýrivextir í Bandaríkjunum í 1%. Þá segir einnig að fasteignamarkaðir hefi ekki síður notið góðs af ódýru fjármagni en aðrir markaðir.

„Fjárfestar leituðu í auknu mæli inn á fasteignamarkað vegna lágra vaxta,“ segir í skýrslunni.

„Í trausti þess að fasteignamarkðurinn væri áhættu minni en hlutabréfamarkaður skuldsetu fjárfestar sig gríðarlega til að komast yfir húsnæði. Útlán jukust mikið og útlánareglur voru liðkaðar og ódýrt fjármagn drekkti fasteignamarkaðnum.“

Þá segja skýrsluhöfundar að háir stýrivextir erlendis hafi ekki bitið á fyrst um sinn á fasteignaverði vegna eftirspurnar spákaupmanna sem veðjuðu á frekari hækkanir.

„Svipaða sögu er að segja frá Íslandi en hærri innlendir vextir leiddu til þess að erlend lán voru tekin af auknum þunga,“ segir í skýrslunni því bætt við að allt bendi til þess að mikil eignabóla hafi myndast á fasteignamörkuðum víða um heim.

Þeir segja fasteignamarkaðinn á Íslandi hafi vikið verulega frá öllu sem gat talist eðlileg verðþróun en á árunum 2003 til 2007, hækkaði fasteignaverð um 80% að raunviði.

„Erfitt er að réttlæta viðlíka hækkun á fasteignaverði,“ segir í skýrslunni.

„Hins vegar hefur ekki verið litið til framboðs, eftirspurnar, aldursdreifingar eða fjárhagsstöðu heimila. Einungis hefur verið litið til langtíma þróunar og á grunnstoðir verðlagningar á fasteignamarkaði. Í næstu skýrslu verða þessir þættir teknir fyrir.“

Af hverju hefur raunverð fasteigna ekki hækkað meira en raun ber vitni?

Þá segja skýrsluhöfundar að á Íslandi hafi verið ákveðin þjóðsaga að fasteignaverð geti ekki lækkað að nafnverði. Innan við 20 ár eru síðan að tímabil óðaverðbólgu leið á Íslandi og ljóst að efnahagsástandið hefði verið ansi bágborið ef fasteignamarkaður hefði lækkað að nafnverði ofan í mikla verðbólgu.

„Vissulega eru eigendur fasteigna tregir til að slá af uppsettu verði en að sama skapi er dýrt að vera með ónotaðar eða illa nýttar fasteignir,“ segir í skýrslunni.

„Fyrr eða síðar mun kostnaðurinn setja þrýsting á eigendur til að slá af verðinu og selja. Hafa ber í huga að fasteignaverð getur treglega hækkað meira en laun. Oft er talað um að „eðlileg” kaupmáttar aukning á ári sé um 2,5% sem setur efri mörk á raunávöxtun á fasteignamarkaði. Ef hækkunin væri meiri ykjust fasteignaútgjöld heimila hlutfallslega alltaf meira og meira.“

Þá segir jafnframt:

„Fæði og húsaskjól eru einar af grunnþörfum mannsins. Eftir því sem fólk hefur meira milli handanna eyðir það yfirleitt meira í lúxus. Skortur á landrými er einn þeirra þátta sem ýtir fasteignaverði upp og notuð sem röksemd fyrir því að fasteignaverð eigi að hækka hraðar en verðbólga. Vissulega er þetta rétt en er skortur á landrými á Höfuðborgarsvæðinu? Reykjavík er fremur lágreist borg með flugvöll í miðbænum. Í samanburði við margar aðrar borgir er erfitt að færa rök fyrir því að mikill skortur sé á landrými þótt landrými sé vissulega takmörkuð auðlind. Á móti kemur að tækniframfarir í byggingariðnaði og framleiðslu byggingarefna-og tækja hjálpa til við að halda aftur að hækkun fasteignaverðs.“