*

föstudagur, 16. apríl 2021
Hildur Ýr Viðarsdóttir
28. febrúar 2021 13:43

Samskiptavandi getur verið fasteignagalli

Samkvæmt nýlegum dómi taldist fasteign haldin galla þar sem seljendur greindu ekki frá samskiptavanda í fjöleignarhúsinu.

Haraldur Guðjónsson

Við sölu fasteignar hvílir upplýsingaskylda á seljanda fasteignar samkvæmt lögum um fasteignakaup. Seljandi á að veita kaupanda þær uppýsingar sem kaupandi hefur réttmætar væntingar til að fá. Seljandi á þannig að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann veit eða má vita um. Það eru löglíkur fyrir því að seljandi þekki fasteignina sem hann er að selja, enda hefur hann jafnvel búið í henni í lengri tíma. Það stendur seljanda nær að upplýsa um það sem máli kann að skipta, enda auðveldara fyrir hann en fyrir kaupanda að leita galla uppi. Þá þurfa upplýsingar sem seljandi veitir að vera réttar og mega ekki vera villandi eða hálfur sannleikur.

Ef seljandi veitir ekki upplýsingar um atriði sem máli skipta eða gefur rangar upplýsingar um fasteign þá telst fasteignin haldin galla í skilningi laganna um fasteignakaup. Þetta á þó ekki við ef upplýsingarnar skiptu engu máli, þ.e. höfðu ekki áhrif á gerð eða efni kaupsamnings um fasteignina. Þá getur kaupandi ekki borið fyrir sig að fasteign sé haldin galla ef hann vissi eða mátti vita um gallann fyrir kaupin, t.d. sá gallana við skoðun á eigninni.

Hvaða upplýsingar á seljandi að veita?

Seljandi á í raun að upplýsa um allt sem hann telur að kaupandi hafi réttmæta ástæðu til að fá að vita, upplýsa um allt sem er ekki augljóst. Seljandi þarf að gefa upplýsingar um eiginleika, búnað, notagildi og ástand fasteignar. Seljandi þarf þannig að upplýsa um alla ágalla sem hann þekkir til á hinni seldu fasteign.

Í fjöleignarhúsum þarf seljandi að upplýsa um fyrirhugaðar og yfirstandandi framkvæmdir í húsinu enda getur kostnaður vegna þeirra lent á kaupanda eftir að hann fær fasteignina afhenta. Seljandi getur þurft að veita kaupanda upplýsingar um breytingar á deiliskipulagi, t.d. ef nýtt deiliskipulag gerir ráð fyrir háhýsi fyrir framan fasteign með mikið og fallegt útsýni.

Upplýsingar um erfiða nágranna

Samkvæmt nýlegum dómi Landsréttar í máli nr. 726/2019 taldist fasteign haldin galla þar sem seljendur greindu ekki frá miklum og alvarlegum samskiptavanda í fjöleignarhúsinu sem hin selda fasteign var í. Kaupandi fasteignarinnar hafði haldið eftir 1 milljón króna af kaupverði fasteignarinnar þar sem hún taldi vart hægt að búa í húsinu vegna erfiðra nágranna og hefði þetta ástand rýrt verðgildi fasteignarinnar. Seljendurnir kröfðust aftur á móti greiðslu eftirstöðva kaupverðsins í málinu. Annar seljenda í málinu hafði orðið fyrir líkamsárás og eignaspjöllum af hendi íbúa á miðhæð hússins og sá hlotið refsidóm fyrir. Þá höfðu aðrir íbúar í húsinu, þ.m.t. seljendur, samþykkt tillögu á húsfundi um að bera skyldi íbúa neðri hæðarinnar út úr húsinu.

Vegna formsgalla var húsfundurinn metinn ólögmætur af kærunefnd húsamála. Í kjölfarið ákváðu seljendur að selja fasteignina. Við söluna upplýstu seljendur um samskiptavanda seljanda við eigendur miðhæðar hússins en aðspurð sagði seljandi þetta ekki hafa orðið að neinu alvarlegu. Seljendur upplýstu ekki um hinn mikla og alvarlega samskiptavanda, ekki um líkamsárás, eignaspjöll eða húsfund þar sem samþykkt var að bera íbúa miðhæðar út úr fasteigninni. Landsréttur féllst á að þessi vanræksla seljenda á upplýsingaskyldu sinni teldist galli í skilningi laganna um fasteignakaup. Lagt var til grundvallar mat dómkvadds matsmanns sem taldi verðmætisrýrnun fasteignarinnar nema 5-8% af kaupverði fasteignarinnar vegna þessa ástands í húsinu.

Af dómi Landsréttar sem og skrifum fræðimanna á þessu sviði er alveg ljóst að upplýsingar um erfiða nágranna og alvarlegan samskiptavanda eru upplýsingar sem seljanda ber að veita kaupanda við sölu fasteignar.

Höfundur er hæstaréttarlögmaður og meðeigandi á Landslögum sem sérhæfir sig m.a. í fasteignakauparétti.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.