Þrátt fyrir að ytri aðstæður íbúðamarkaðarins séu nú eins erfiðar og hugsast getur vegna minnkandi eftirspurnar, lánfjárþurrðar, aukins atvinnuleysis, brottflutnings erlends starfsfólks og mikil framboðs íbúða hefur nafnverð íbúða lækkað lítið það sem af er ári.
Í Morgunkorni Glitnis segir að gera megi ráð fyrir því að aukin tíðni makaskiptasamninga á undanförnum mánuðum gæti spilað hlutverk í þessari þróun. Með makaskiptasamningi er átt við kaupsamning þar sem hluti kaupverðs er greiddur með annarri fasteign en samkvæmt upplýsingum FMR hefur tíðni slíkra samninga í fasteignaviðskiptum stóraukist undanfarna mánuði.
Makaskiptasamningar geta haft töluverð áhrif á verðmyndun, en við makaskipti er oft hagur beggja að skrá verð eignar sinnar hærra en ella væri. Verðmunurinn milli viðeigandi eigna er í raun það sem skiptir mestu máli fyrir þá sem í viðskiptunum eiga frekar en verð hvorrar eignar fyrir sig.
Hins vegar getur það auðveldað lánsfjármögnun að verðið sé tiltölulega hátt, þar sem flestar lánastofnanir hafa tiltekin hlutfallsmörk á lánsupphæð miðað við verð eignar. Þetta gæti skýrt af hverju nafnverð íbúða hefur lækkað lítið þrátt fyrir mjög erfiðar ytri aðstæður.
