*

þriðjudagur, 18. janúar 2022
Vignir S. Halldórsson
14. janúar 2022 13:31

Pólitíkin þvælist fyrir fasteignamarkaðnum

Til þess að samkeppni á byggingamarkaði sé virk verður að vera umframframboð af lóðum.

Haraldur Guðjónsson

Ein meginskylda sveitarfélaga er að tryggja nægjanlegt framboð byggingalóða, bæði fyrir íbúðir og atvinnuhúsnæði. Því miður er það svo að ekki hafa öll sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu sinnt þessari skyldu sinni með þeim afleiðingum að verð á fasteignum hefur rokið upp úr öllu valdi og lætur nærri að hækkun íbúðaverðs á svæðinu frá hausti 2020 til 2021 sé um 17%.

Flestir sjá það í hendi sér að slík hækkun gerir íbúðakaupendum, einkum fyrstu kaupendum, gríðarlega erfitt fyrir enda hækkun íbúðaverðs langt umfram launaþróun, að ekki sé talað um þessa síðustu og verstu tíma þegar kórónuveirukreppan hefur sett strik í heimilisbókhald fjölda landsmanna.

En hvað veldur þessum hækkunum? Svarið við þeirri spurningu er auðvitað ekki einhlítt, en mjög stór áhrifaþáttur er framboð af byggingarlóðum, eða öllu heldur skortur á lóðum vegna minnkandi framboðs, einkum í Reykjavík. Það er alkunna að íbúðum í byggingu í Reykjavík hefur fækkað um nær þriðjung á síðustu tveimur árum, en í nóvembermánuði sl. upplýstu Samtök iðnaðarins um að 1900 íbúðir væru á byggingarstigi í borginni, þ.e. 30% færri en 2019. Forsvarsmenn Reykjavíkurborgar með borgarstjórann í broddi fylkingar hafa reynt að breiða yfir þessa staðreynd með margvíslegum blekkingum, eins og t.a.m. þeirri að bankarnir hafi kippt að sér höndum í lánveitingum til íbúðakaupa. Bankastjórar bæði Íslandsbanka og Landsbanka vísuðu þessum fullyrðingum til föðurhúsanna. Varð þar Dagur B. Eggertsson ber að ósannindum.

En það er fleira en skortur á lóðum sem veldur harkalegum hækkunum fasteignaverðs. Þar má líka nefna til sögunnar þá pólitík borgaryfirvalda að þétta byggð, þ.e.a.s. að byggja á grænum svæðum í íbúðahverfum sem nýtt hafa verið til útivistar og brjóta ekkert nýtt land. Það liggur í hlutarins eðli að slíkar íbúðir eru mun dýrari en íbúðir byggðar á óbyggðum svæðum í nýjum hverfum. Einnig má nefna þá áráttu borgaryfirvalda að vilja þétta byggð í námunda við ætlaða akstursleið svokallaðrar borgarlínu sem eykur enn á kostnaðinn. Óljóst er þó um áhuga fólks á að velja sér slíkan ferðamáta, enda þurfa langflestir að hafa bíl til umráða og þá ekki síst barnafólk til að skutla börnum borgarhluta á milli í dagvist eða tómstundir. Þessi stefna er á engan hátt barnvæn, þó því sé haldið fram. Leitt hefur verið í ljós að fjöldi fólks vill búa í sérbýli í úthverfum og sækja grunnþjónustu í nærumhverfi sínu, en láta það nægja að heimsækja miðbæinn til hátíðabrigða. Það vilja ekki allir búa í þröngum íbúðum nærri miðbænum án bílastæða.

Þegar byggingaverktakar hafa bent á þessar staðreyndir er gefið til kynna að þeir séu orsökin fyrir stórhækkuðu íbúðaverði. Sannleikurinn er sá að þar bera borgaryfirvöld alla sök. Ekki er úr vegi að velta því fyrir sér hvort tilgangurinn með þessum heimatilbúna skorti á byggingalóðum sé tilkominn vegna þess að hærra húsnæðisverð þýðir hærri fasteignagjöld?

Séreignastefnan þegar kemur að íbúðarhúsnæði er Íslendingum í blóð borin. Langflestir vilja eiga sína eigin íbúð fremur en að leigja, enda hefur það lengi verið keppikefli flests ungs fólks. Eigið húsnæði er prýðileg leið til eignamyndunar og fasteign getur nýst sem lífeyrissjóður þegar komið er á efri ár. Ég get nefnt að ég byrjaði barnungur að safna mér fyrir íbúð og svo er um marga aðra. Stjórnmálamenn hafa skynjað þetta bæði fyrr og síðar og margt hefur verið reynt til þess að liðka fyrir fyrstu íbúðakaupum ungs fólks, þótt sumar þeirra aðgerða hafi, því miður, haft gagnstæð áhrif og leitt til hækkunar íbúðaverðs vegna röskunar markaðsaðstæðna.

Undanfarið hefur verið töluvert í tísku að úthluta lóðum með afslætti til óhagnaðardrifinna félaga, til ráðstöfunar til jaðarhópa. Þetta lítur vel út á pappírnum en hafa verður í huga að það vinnur enginn í byggingariðnaði, frekar en öðrum greinum, án þess að hafa eitthvað út úr því. Við getum þó vonast til þess að afslátturinn á lóðunum skili sér alla leið, en það er ekki sjálfgefið því samkeppnisforskotið sem gefið er getur leitt til þess að menn gæti ekki aðhalds í kostnaði. Spyrja má af hverju lóðum á lægra verði er ekki úthlutað til almennra byggingaverktaka með skuldbindingu um að þeir byggi hagkvæmt húsnæði fyrir þessa hópa?

Til þess að samkeppni á byggingamarkaði sé virk verður að vera umframframboð af lóðum og er markaðurinn best til þess fallinn að skynsamlega sé byggt og þörfum íbúðakaupenda mætt. Einnig er stöðugt rekstrarumhverfi nauðsynlegt, en óstöðugleiki eins og undanfarið hefur ríkt getur sett áætlanagerð úr skorðum. Loks er ekki úr vegi að nefna að umræða um fasteignamarkaðinn og vænta þróun fasteignaverðs hefur verið einsleit, enda einkum byggt á áliti sérfræðinga sem rýna í Excel skjöl. Hvernig væri nú að heyra líka í iðnaðarmanninum sem er að byggja fyrir fólk og fyrirtæki, eða fólk sem er að reyna að koma sér þaki yfir höfuðið?

Höfundur er byggingaverktaki og stjórnarmaður í Samtökum iðnaðarins.

Greinin birtist í Áramótum, tímariti Viðskiptablaðsins og Frjálsrar verslunar. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð, aðrir geta skráð sig í áskrift hér.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.