*

mánudagur, 18. janúar 2021
Hrannar Þór Rósarsson
4. janúar 2021 14:45

Púsluspil lögfræðingsins: Erfðafesta

Eignarétti má líkja við seríu af púsluspilum.

Haraldur Guðjónsson

Íslendingar eru margir hverjir hrifnir af púsluspilum og raða saman brotum til að sýna heildarmyndina. Jólin eru oft nýtt í slíkt, enda hátíð ljóss og friðar,  þar sem menn sitja fyrir framan borðstofuborðið og púsla. Því er kannski ekki að undra að flókið réttarsvið eignaréttarins sé á þann veg sem það er. Enginn heildstæður lagabálkur gildir um helstu meginreglur réttarsviðsins ólíkt t.d. samkeppnislögum nr. 44/2005. Eignarétti má þannig kannski líkja við seríu af púsluspilum. Hvert og eitt viðfangsefni eignarréttarins er sjálfstætt púsluspil en öll púslin mynda seríuna. Má því segja að erfðafesta sé stakt púsluspil sem nær heildarmynd þegar hún fléttast við önnur púsluspil eignaréttarins. En hvað er erfðafesta? Hver er réttarstaða erfðafestuhafa og erfðafestugjafa og hvernig fer samspil þeirra um eignarréttinn? Í þessari grein verður leitast við að svara þessum spurningum á praktískan hátt með hliðsjón af dómaframkvæmd Hæstaréttar.

Hvað er erfðafesta?

Erfðafesta er einskonar leigusamningur milli leigusala, eiganda lands, og leigutaka, erfðafestuhafa. Erfðafestusamningar eru ein tegund grunnleigusamninga sem veitir leigutaka landspildunnar afnotarétt yfir landinu, sbr. dóm Hæstaréttar nr. 8/2019. Þar sem skortir lagabálk um efnið hefur myndast ákveðin réttarvenja um erfðafestusamninga, en réttur samningsaðila er að mestu leyti byggður á ákvæðum samningsins sjálfs og því er grundvallaratriði að hann sé skýr og taki til allra mögulegra atvika til að vernda rétt samningsaðila. Leigutaki er bundin af leigusamningnum sem gerður er við landeigandann, en getur ekki notið verndar né byggt rétt sinn á tilteknum lagabálki, eins og tíðkast til dæmis varðandi húsaleigusamninga. 

Erfðafestusamningur er afnotasamningur en meginregla slíkra samninga er að rétturinn falli niður við andlát rétthafa. Erfðafestan er einstök fyrir þær sakir að rétturinn erfist og því eru erfðafestusamningar að meginreglu ótímabundnir og óuppsegjanlegir, líkt og var staðfest í dómi Hæstaréttar nr. 591/2008. Erfðafesta veitir því mun víðtækari hagnýtingar- og ráðstöfunarrétt yfir fasteign en afnotasamningar gera almennt. Raunar eru veruleg líkindi með réttindum erfðafestuhafa yfir fasteign og handhafa beins eignarréttar yfir fasteign. 

Erfðafesta er ótímabundin og óuppsegjanleg

Þrátt fyrir það að erfðafesta sé að meginreglunni til ótímabundin og óuppsegjanleg eru undantekningar til staðar, enda er hægt að semja um tímabundna eða uppsegjanlega erfðafestu eða hvort tveggja. Erfðafestusamningur getur til að mynda verið tímabundin til 75 ára, dómur Hæstaréttar nr. 328/2005 staðfesti það. Jafnframt hefur verið staðfest að ef samningurinn nýtur ekki heimildar til uppsagnar er hann óuppsegjanlegur eins og dómur Hæstaréttar nr. 43/2006 staðfesti. Skýra og ótvíræða heimild þyrfti til uppsagnar, enda er uppsögn undantekning frá meginreglunni. Þá hefur Hæstiréttur staðfest það með dómi sínum nr. 802/2013 að grunnleigusamningar geta bæði verið tímabundnir og uppsegjanlegir. Af framangreindu er því ljóst að orðalag erfðafestu er mikilvægt, og því þörf á skýru og ótvíræðu orðalagi svo fyriráætlun samningsaðila þyki skýr.

Skilyrði um form erfðafestu

Þar sem skortur er á lagabálk um erfðafestu eru ekki gerð nein formskilyrði til slíkra samninga samkvæmt lögum. Þannig er á valdi samningsaðila að ákveða form og efni samningsins en skýrleiki er, líkt og áður segir, grundvallaratriði til að tryggja réttarstöðu samningsaðilanna. Þrátt fyrir að ekki sé gerð krafa um formskilyrði má færa rök fyrir því að venja hafi skapast um erfðafestu, þá sér í lagi venja um að samningur um erfðafestu skuli vera skriflegur.  

Önnur lög geta einnig haft áhrif á formskilyrði samningsins, til að mynda þinglýsingalög nr. 39/1978, þar sem gerð er ákveðin lágmarkskrafa um form skjala sem á að þinglýsa. Því getur formfrelsi erfðafestu skorðast við gildandi lög sem snúa ekki beint að erfðafestu enda er samningur ekki tækur til þinglýsingar nema hann uppfylli skilyrði þinglýsingalaga.  

Þrátt fyrir rök um skilyrði þess að erfðafestusamningar séu skriflegir, hefur reynt á munnlega erfðafestusamninga fyrir dómi. Í dómi Hæstaréttar nr. 423/2006 bar meintur erfðafestuhafi fyrir sig að um landspilduna sem hann hafði á leigu gilti munnlegur erfðafestusamningur. Ekki var deilt um lögmæti þess að samningurinn væri munnlegur, en leigutaka var gert að sanna að til slíks munnlegs erfðafestusamnings hefði stofnast, sem honum tókst ekki. Er því ólíklega gerð krafa um skriflega erfðafestu þrátt fyrir að sönnunarbyrðin verði talsvert þyngri. 

Efnisatriði erfðafestu

Um erfðafestusamninga hefur myndast sú réttarvenja að um slíka samninga gildi samningsfrelsi. Samningsaðilum er því algjörlega frjálst að semja um réttindi og skyldur sín á milli. Það gefur þó augaleið að óheimilt sé að erfðafestan brjóti í bága við önnur lög sem snerta efni hennar og eins að samningurinn stríði ekki gegn lögum um samningsgerð, umboð og ógildingu löggerninga nr. 7/1936 og öðrum meginreglum samningaréttar. Eru því erfðafestusamningar oft bundnir við tiltekna notkun eða ákveðin skilyrði yfir spildunni sem kveðið er á um í samningnum. 

Í dómaframkvæmd Hæstaréttar má sjá fjölmörg dæmi þess efnis að erfðafestuhafi er bundin sérstökum skilyrðum er varðar notkun landspildunnar. Til að mynda má sjá kröfu um notkun eða annarskonar skilyrði á landi: Til dæmis fiskreitarlagningar, fiskverkunnar eða kröfu á hendur erfðafestuhafa að viðhalda girðingunni á landspildunni. Einnig er svigrúm fyrir talsvert opnari skilyrðum eins og kröfu um venjulega ræktun á landinu eða víðtækan nýtingarrétt erfðafestuhafa eins og arðsgreiðslur af veiði í vatni með landamæri að spildunni, þó skal tekið skýrt fram að slíkt framsal er bundið þröngum reglum m.a. ábúðarlögum nr.80/2004 og lög um lax- og silungsveiði nr. 61/2006. 

Slit á erfðafestu

Það getur reynst vandasamt fyrir lóðaeiganda að leysa til sín land bundið erfðafestu. Ef erfðafestan er án heimildar til uppsagnar og ótímabundin eru nokkrar leiðir til að leysa landið undan erfðafestu. Samningsaðilar geta samið sérstaklega um að erfðafestusamningurinn líði undir lok. Slíkt kom til álita í dómi Hæstaréttar nr. 156/1987, málið snerist þó ekki um gerð samnings til niðurfellingar á erfðafestu. Málsaðilar deildu um gerhæfi samningsaðila og kröfðust ógildingar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar. Löglíkur verður því að telja á að samningur til niðurfellingar sé heimilaður, enda brjóti hann ekki í bága við samningsreglur og fari ekki gegn gildandi lagafyrirmælum. Annars gæti samningurinn átt í hættu á að vera dæmdur ólöglegur, sbr. niðurstaða héraðsdóms sem staðfest var með vísan til forsenda af Hæstarétti í máli 530/2015.

Samningsaðilar geta borið fyrir sig brostnar forsendur á erfðafestusamningnum og slitið samningssambandinu. Slíkt hefur verið reynt í fjölmörgum dómsmálum fyrir héraðsdómstólum og Hæstarétti. Dæmi um slíkt er að erfðafestuhafi viðhélt ekki girðingu á landspildunni samkvæmt ákvæðum samningsins eða þegar erfðafestuhafi greiddi ekki leigugjald af landinu. Sé ekki til staðar uppsagnarákvæði og erfðafestuhafi hefur ekki brotið gegn samningsskuldbindingum sínum er landeiganda óheimilt að rifta erfðafestusamningnum eða segja honum upp, sbr. dóm Hæstaréttar í máli 43/2006. 

Réttaráhrif við lok erfðafestu

Þegar erfðafesta líður undir lok vegna samnings, brostinna forsendna eða tímamarka, verður að líta til ákvæða samningsins um réttarstöðu samningsaðila enda skýrist réttur þeirra að mestu af samningsákvæðunum. Ef samningi er rift vegna brostinna forsendna getur lóðareigandi krafist þess að leigutaki víki af landi, ef ákvæði samningsins segja ekki annað. Slíkt var reynt í fyrrnefndum dómi Hæstaréttar nr. 43/2006 en ekki tókst landeiganda að rifta samningnum og var honum því óheimilt að víkja leigutaka af umræddu landi. Ef samningur er hljóður um áhrif vegna riftunar, tímamarka eða samnings verður að líta til meginreglna grunnleigusamninga. Hvað varðar mannvirki er meginreglan verulega skýr, en leigutaka er skylt að fara af lóð og á sinn kostnað fjarlægja öll þau mannvirki sem hann hefur reist á landspildunni. Hefur Hæstiréttur staðfest meginregluna m.a. í máli nr. 240/2003 og Landsréttur í máli nr. 138/2018.

Samantekt

Erfðafesta er samansafn af ýmsum meginreglum eignaréttar og því áhugavert púsluspil fyrir lögfræðinga og rétthafa til að velta sér upp úr. Þegar ofangreind umfjöllun er dregin saman þá snýr reglan að samningsfrelsinu sem gildir um erfðafestur, enda sé það að mestu í höndum samningsaðila að semja um notkun landspildunnar. Hafi aðilar málsins ekki gert með sér ítarlegan og skýran samning eru þó einhverjar meginreglur til staðar sem geta gripið álitaefni samningsaðilanna. Réttarstaða erfðafestuhafa að halda leigusamningnum í gildi er verulega sterk en ef til þess kemur að slíkur samningur líði undir lok er réttarstaða erfðafestuhafa veik, enda án ákvæðis í samningi ber honum að víkja af landinu og fjarlægja öll mannvirki þaðan eftir höfði landeiganda. Þó er fátítt að slíkir samningar séu gerðir í dag ef þeir eru gerðir yfirhöfuð. Þrátt fyrir það, eru margar virkar erfðafestur í landinu sem snerta fólk í öllum stöðum samfélagsins, og því augljóslega mikilvægt að réttarstaða samningsaðilanna sé aðgengileg til að skýra rétt þeirra.

Höfundur er  laganemi við Háskólann í Reykjavík.

Fréttabréf
Vikulegt fréttabréf Viðskiptablaðsins þar sem greint er frá því helsta sem gerst hefur í íslensku og erlendu viðskiptalífi.