Heildarmat fasteigna á Íslandi fyrir árið 2023 hækkar um 19,9% frá yfirstandandi ári og verður 12.627 milljarðar króna, samkvæmt nýbirtu fasteignamati Þjóðskrár. Að þessu sinni hækkar fasteignamatið mest á Suðurlandi eða um 22,4% og næstmest á höfuðborgarsvæðinu eða um 20,2%. Frá árinu 2016 hefur fasteignamat á höfuðborgarsvæðinu hækkað að meðaltali um 120%.
Fasteignamat atvinnuhúsnæðis hækkaði um 10,2% á landinu öllu, um 9,6% á höfuðborgarsvæðinu og 11,5% á landsbyggðinni. Að óbreyttu þýðir þetta samsvarandi skattahækkun á fyrirtækin.
Beint samband er á milli fasteignamats og fasteignaskatta, sem sveitarfélögin innheimta. Fasteignaskattar eru einhver ósanngjarnasta og illskiljanlegasta skattheimta þessa lands. Um leið og fasteignamat hækkar líta sveitarfélögin svo á að skattstofn þeirra hafi stækkað. Ekki nóg með það þá er einnig samband á milli þróun á markaðsvirði eigna og fasteignamats, sem í raun þýðir að ef sveitarfélag rekur lóðaskortsstefnu þá getur það mögulega borgað sig með auknum skatttekjum í formi fasteignaskatta. Það gefur augaleið að eitthvað er að núverandi kerfi.
Viðskiptablaðið hefur áður bent á nauðsyn þess að endurskoða tengsl fasteignamats og fasteignaskatta og gerir það aftur nú. Er það af þeirri augljósu ástæðu að tekjur fólks eða lögaðila, sem eiga atvinnuhúsnæði, hækka ekki sjálfkrafa við það eitt að Þjóðskrá ákveði að hækka fasteignamat. Þá hefur Viðskiptablaðið ekki orðið vart við það að þjónusta sveitarfélaga við fasteignaeigendur aukist í takti við hækkun skatta. Þessir peningar fara að mestu í eitthvað allt annað.
Í Viðskiptablaðinu í dag er rætt við Helga Tómasson, prófessor í hagrannsóknum og tölfræði við Háskóla Íslands, um fasteignamatið. Segir Helgi, réttilega, að það eigi ekki að vera verkefni ríkisins að giska á verðmæti eigna. „Það er ekki í lagi að einstaklingur sem er svo óheppinn að búa á stað þar sem formúlan gefur háa tölu eigi að greiða miklu hærri prósentu af sínum launum í skatt.“
Í viðtalinu við Helga kemur ennfremur fram að sveitarstjórnarmönnum sé ekki treystandi fyrir skattstofni sem geti hækkað svona mikið. „Þeir eru vísir til að skuldbinda sveitarfélagið í svakaleg útgjöld sem síðan er ekki hægt að standa undir þegar fasteignaverð lækkar aftur. Þetta getur ekki verið gott,“ segir hann.
Sum sveitarfélög, alltof fá, hafa brugðist við þessum miklu hækkunum á fasteignamati með því að lækka álagningarstuðla fasteignaskatta. Meirihlutinn í Reykjavík, sem féll í síðustu kosningum, gerði þetta aldrei á síðasta kjörtímabili. Eins og flestir vita þá eiga þrír af þeim flokkum sem mynduðu síðast meirihluta, Samfylkingin, Björt framtíð og Viðreisn, nú í viðræðum við Framsóknarflokkinn um myndun “nýs meirihluta”.
Tíu dögum fyrir kosningar lofaði Einar Þorsteinsson, oddviti Framsóknarflokksins í borginni, því að fasteignagjöld á fyrirtæki yrðu lækkuð. Gott og vel, hann þarf að standa við það, en hvað með heimilin? Dagur B. Eggertsson, starfandi borgarstjóri, sagði í viðtali á Vísi að Reykjavík hefði verið með „lægstu fasteignagjöldin árum saman." Þetta kallast á góðri íslensku blekkingaleikur því það vita allir að íbúðaverð er líklega hvergi hærra en í Reykjavík, sem þýðir auðvitað að Reykvíkingar borga þá hæstu skattana, jafnvel þó álagningarstuðullinn sé lágur.
Að lokum þá skulum við aðeins skoða forsendur útreikninga fasteignamats. Á vef Þjóðskrár Íslands segir að fasteignamat sé „reiknað með því að umreikna upplýsingar úr fasteignaskrá yfir í tölulegt form. Síðan er gildum stungið inn í viðeigandi líkan í samræmi við staðsetningu viðkomandi eignar.“
Breyturnar sem ráða fasteignamati eru sem sagt staðsetning eignar, en einnig stærð hennar, hvort það er úr öðru byggingarefni en steinsteypu, hvort þetta er séreign eða fjölbýli, hvort það er bílskúr, bílastæði, lyfta eða geymsla í húsnæðinu og svo mætti lengi telja, reyndar mjög lengi.
Ein áhugaverð breyta í líkaninu kallast undirmatssvæðisstuðull. Ef við grípum niður í lýsingu á undirmatssvæðisstuðli þá segir: „Verðmætastuðull undirmatssvæðis. Breytur eiga við þar sem staðbundin staðsetningaráhrif mælast í kaupverði til dæmis vegna góðs útsýnis eða mikillar umferðar.“ Nú vaknar óhjákvæmilega sú spurning hvort ekki þurfi að taka inn í reikninginn fjölda daga sem heiðskírt er svo hægt sé að njóta útsýnisins. Einnig má velta því fyrir sér hvort að borgi sig að keyra nokkrum sinnum fram hjá íbúðinni, jafnvel fá nána ættingja og vini til þess að gera það líka, í þeim tilgangi að keyra niður skattstofninn. Þetta er reikningsdæmi sem hver og einn þarf að meta, en fyrir eigendur rafbíla gæti þetta borgað sig.
Burtséð frá fjölda hreinlætistækja og góðu útsýni þá er skattur sem byggir á fasteignamati sem þróast í takt við húsnæðisverð og tekur ekkert tillit til þróunar tekna fólks eða lögaðila ósanngjarnir.
Leiðarinn birtist í Viðskiptablaðinu 2. júní 2022.
